갭투자 시 전세가 나가지 않을 때 해결방법

 

갭투자 최대 리스크 "전세 맞추기"

 

갭투자의 가장 큰 관건은 전세를 맞추는 것이다

갭투자를 할 때 가장 큰 리스크가 무엇일까요?

그것은 단연코 ‘전세 맞추기’입니다.

 

전세를 맞추는 가장 좋은 방법은 전세 수요가 풍부한 곳을 매수하는 것이죠. 무엇보다 예방이 가장 중요합니다.

 

일자리, 학군, 주변 인프라 등 정주여건이 좋은 곳은 전세로 대변되는 실수요가 풍부합니다. 이런 곳에 투자한다면 비교적 쉽게 전세를 맞출 수 있죠.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 ‘입지’입니다. 입지가 좋다는 것은 정주여건이 좋다는 말과 동일합니다. 입지가 좋은 곳들은 다른 곳에 비해 전세수요가 매우 많죠. 부동산 상승기가 오면 가장 빨리, 많이 오르는 곳은 단연코 입지가 좋은 곳입니다. 입지가 좋은 곳은 그만큼 가격이 비싸지만 수익률이 가장 좋습니다.

그런데 사전에 전세 수요가 풍부한 곳을 조사하고 투자했음에도 전세가 맞춰지지 않는 경우도 있습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 대처할 수 있는 방법이 있습니다. 그 방법은 아래와 같습다.

 

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전세가 나가지 않을 때 해결방법

 

전세가 나가지 않을 때는 아래의 순서로 진행합니다.

 

1. 여러 부동산 중개사에 연락해 여러 곳에 전세를 놓는다

2. 해당 매물이 위치한 지역 외 다른 지역 부동산에도 전세를 놓는다

3. 부동산 중개사에게 추가 수수료 등 인센티브를 제공한다 (여기서 ‘추가 수수료’는 기본 수수료보다 더 얹어서 주는 것을 말한다)

4. 전세입자에게 인테리어, 수리, 이사비 지원, 입주 청소 지원 등의 혜택을 제공한다

5. 그래도 안 될 때는 전세 보증금을 낮춘다

 

 만약 리스트의 모든 것들을 다 했음에도 불구하고 전세를 맞추는 데 실패했다면? 잔금을 맞추기 위한 자금을 어디에서든 끌어오는 수밖에 없습니다.

 

 가족에게 도움을 요청해야 할 수도 있고, 비규제지역이라면 담보대출을 받아야 할 수도 있습니다. 또한 본인의 신용대출이나 마이너스 통장을 이용할 수도 있죠.

 

물론 투자를 결정하기 전에 전세가 맞춰지지 않을 경우를 대비해 잔금 조달 계획을 미리 세워놓는 게 무엇보다 중요합니다.

 

또 하나의 대안, "반전세 세팅"

전세 맞추는 데 실패했다면, '반전세'라는 대안도 있다는 걸 명심하자

통상적으로 보증금이 월세의 240배(20년 치) 보다 많은 걸 ‘반전세’라고 합니다.

 

반전세는 전세에서 월세로 넘아가는 중간 형태라고 이해하면 됩니다. 반전세 또한 전세와 마찬가지로 우리나라에만 있는 독특한 임대 방식이죠.

전세에 비해서는 투자금이 많이 들어가지만 월세 보증금을 생각한다면 반전세부터 맞출 생각을 하는 편이 좋습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

매매가가 1억 5000만 원인 A아파트가 있다.
이 아파트의 전세는 1억 4000만 원, 월세는 50만 원이다.

이 아파트의 반전세는 얼마일까?
20년 치 월세를 계산한다면 50만 원 X 240 = 1억 2000만 원이다.

이 경우에는 전세보다 2,000만 원이라는 투자금이 더 들어가지만, 반전세는 작게나마 월세도 받기 때문에 어느 정도 이자금을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

월세가 보증금 3,000만 원에 50만 원이라면 월세에 비해서 투자금을 9,000만 원이나 아낄 수 있는 것이다.

 

세입자 입장에서는 월세에 비해서 보증금이 더 많기 때문에 그만큼 월 부담금이 더 저렴합니다. 그래서 전세만큼 목돈을 들이진 않고 월세보단 집세를 덜 내고 싶을 때 반전세를 찾습니다.

반전세는 시장이 과열되지 않을 때, 즉 안정되기 시작할 때 수요가 많아집니다. 집값이 크게 오를 것 같지 않을 때, 대출 금리가 올랐을 때, 정부의 부동산 매매 규제가 심할 때 등의 상황일 때 반전세 수요가 많아지는 경향이 있습니다.

과거 우리나라를 돌아보면 2010년 초반 집값 하락기에 반전세 매물이 늘었다가, 2016년 이후 집값이 오를 땐 다시 전세 매물이 많아졌죠. 최근엔 집값과 전세값이 모두 하락하며 반전세가 늘고 있는 상황입니다.

 

이번에는 갭 투자 시 전세가 나가지 않을 때의 해결방법에 대해서 알아보았습니다. 어떤 투자든 기본은 '리스크 대처방법'을 확실히 공부하는 것이죠. 모두들 성공투자 하시길 바랍니다.

 

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