부동산 갭 투자 완벽 정리 (부동산 소액투자)

 

갭투자는 부동산 투자의 기본 중의 기본이다

 

초보자가 부동산 갭 투자(소액투자)를 해야하는 이유

 

아파트 갭 투자는 부동산 투자 입문자는 반드시 거쳐야 할 과정입니다.

20대, 30대는 사회진출을 한지 얼마 되지 않았기 때문에 저축 금액이 주택을 구입하기에는 충분하지 않습니다. 그러나 시드머니가 충분치 않아도 투자를 할 수 있는 영역이 있습니다.

 

단돈 1,000만 원, 아니 0원으로도 매수가 가능한 아파트들이 수도권 외곽, 지방에는 얼마든지 있습니다.

부동산 투자는 절대적으로 레버리지를 활용해야 합니다. 우리가 경제적 자유를 이루는 데 가장 중요한 시스템은 자본주의가 가진 ‘화폐’와 ‘신용’이라는 속성입니다.

 

자본주의 시장에서는 ‘신용’이라는 시스템을 함부로 건드릴 수 없으며, 신용이야말로 우리가 경제적 자유를 위해 적극적으로 활용해야 합니다. 그리고 이 ‘신용’이 우리가 흔히 말하는 ‘레버리지’입니다.

우리는 대출과 같은 신용을 활용하는 것을 “레버리지를 사용한다”고 말합니다. 그리고 그 전세보증금 레버리지를 가장 효율적으로 사용할 수 있는 분야가 바로 지방 부동산, 그 중에서도 ‘부동산  갭 투자’라고 할 수있죠.

심지어 갭 투자는 복잡하지도 않고, 특별한 방법이 존재하지도 않습니다. A아파트의 매매가가 2억 원이고, 전세가가 1억 9,000만 원이라면 매매가와 전세가의 차이인 1,000만 원만 있으면 그 아파트의 소유권을 가져올 수 있습니다.

갭투자를 실제로 하려고 할 때 맞닥뜨리는 대표적 케이스는 2가지입니다. 

 

첫째는 이미 전세가 맞추어져 있는 매물을 매수한 뒤 기존 전세를 승계받는 경우입니다. 

 

그리고 둘째는 주인이 거주 중이거나 공실인 매물을 매수한 뒤 잔금일에 전세입자의 보증금으로 잔금을 맞추는 경우죠. 아래에서 간단한 예시를 들어보겠습니다.

 

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가장 현실적인 갭 투자 방법 2가지

 

1. 세입자가 있는 매물을 매수한 뒤 전세를 승계받는 경우

 A아파트의 매물을 1억 7천만원에 매수하려고 합니다.

 

이 아파트에는 기존 임차인인 전세입자가 1억 4천만 원의 전세보증금으로 세를 살고 있다. 그렇다면 당신은 1억 7천만 원 중 전세입자의 보증금인 1억 4천만 원을 제외한 3천만 원만 매도인에게 주고 소유권을 가져올 수 있습니다.

 

이 경우 전세입자의 보증금을 비롯하여 입차인에 대한 모든 권리를 매도인으로부터 승계받습니다. 만약 임차인의 전세 만기일이 2025년 2월 1일이라면 이 전세 만기일 또한 승계받습니다. 또한 기타 특약사항(원상복구 조항 등) 역시 승계받는 것으로 이해하면 됩니다.

 

갭투자는 2가지 방법이 있다

2. 입주 가능한 매물을 매수한 뒤 전세입자의 보증금으로 잔금을 맞추는 경우

B아파트를 1억 9천만 원에 매수하려고 합니다.

 

이 아파트는 매도인인 주인이 거주하고 있으며, 매수한다면 바로 입주가 가능합니다. 부동산 중개인으로부터 현재 이 매물의 전세가가 1억 8천만 원이라는 대답을 들었고, 확인해보니 실제로도 가능할 것으로 보입니다.

 

당신은 2024년 1월 1일에 1억 9천만 원으로 매수 계약을 합니다. 현재 매물에 거주 중인 매도인은 그로부터 2개월 뒤인 2024년 3월 1일에 이사를 갑니다.

 

이제 당신은 매도인이 이사를 가기 전까지 전세임차인을 구해야 합니다. 당신은 결국 2024년 2월 1일에 1억 8천만 원에 전세임차인을 구했습니다.

 

잔금일인 3월 1일에 전세임차인의 보증금으로 잔금을 치릅니다. 즉, 매매가인 1억 9천만 원과 전세가인 1억 8천만 원의 차익인

 

두 갭 투자의 장단점

앞서 말한 두 가지 유형의 갭투자에는 각각 장단점이 있습니다. 지금부터 각각의 케이스별로 장단점을 설명하겠습니다.

 

1. 예시1의 장단점 (세입자가 있는 매물을 매수한 뒤 전세를 승계받는 경우)

 

예시1의 가장 큰 장점은 전세입자를 맞추어야 하는 리스크가 없다는 것입니다.

 

만약 예시2처럼 새롭게 전세입자를 구해야 하는 상황인데 매수 잔금일까지 전세입자를 구하지 못한다면 잔금을 치르지 못해 계약이 취소되게 됩니다. 이런 경우 계약금은 돌려받을 수 없습니다.

통상적으로 계약금은 총 매수금액의 10%입니다. 만약 2억 원의 아파트를 매수했다면 계약금 2,000만 원을 잃는 것이죠.

 

그러나 전세입자를 승계받는 투자는 이런 위험이 없습니다. 즉, 안전한 갭투자가 되는 것이죠.

반면 예시1의 가장 큰 단점은 투자금이 많이 든다는 것이죠.

 

예시1과 예시2의 아파트 가격은 각각 1억 7천만 원, 1억 9천만 원이었는데, 실제로 세입자가 거주 중인 매물은 바로 입주 가능한 매물에 비해 저렴합니다. 그래서 세입자가 있는 매물을 관심있게 보는 사람은 대부분 투자자들입니다.

 

그러나 이미 거주중인 세입자의 경우 현재의 전세가격과 다른 수준으로 거주중인 경우가 많습니다.

 

예시1에서 전세입자의 보증금은 1억 4,000만 원, 매매가는 1억 7,000만 원이므로 투자금은 3,000만 원이 필요합니다. 그러나 예시2는 1,000만 원만 있으면 되죠. 따라서 예시1의 경우 예시2의 3배의 투자금이 필요한 것입니다.

장단점을 검토하고 자신의 상황에 맞는 투자를 해야 한다

2. 예시2의 장단점 (입주 가능한 매물을 매수한 뒤 전세입자의 보증금으로 잔금을 맞추는 경우)

예시2의 가장 큰 장점은 투자금이 적게 든다는 것이죠. 지방 아파트 투자의 핵심은 소액 투자입니다.

 

물론 3,000만 원까지는 소액이라고 할 수도 있죠. 하지만 매수 시 취득세, 중개비, 수리비 등 거래와 관련된 비용이 추가적으로 발생하기 때문에 실제 3,000만 원보다는 많은 비용이 들어갑니다.

 

또한 매도할 때까지 최소 2년이라는 시간을 기다려야 하는데, 가진 돈 전부를 아파트 한 채에 모두 투자한다면 이후 새로운 기회를 놓칠 수도 있습니다.

 

지방 아파트 투자는 흐름이 중요합니다. 따라서 ‘시간’이라는 기회비용을 최대한 아껴야 합니다. 또한 투자 수익 자체가 수도권에 비해 크지 않기 때문에 적게는 2~3채, 혹은 그 이상을 투자하여 다다익선을 하는 방향으로 가야 합니다. 그렇기 때문에 투자금을 최소한으로 줄일수록 유리합니다.

반면 예시2의 가장 큰 단점은 전세를 맞추기 어렵다는 것입니다. 만약 가진 돈을 모두 털어서 투자했는데 전세 수요를 제대로 파악하지 못해 전세입자를 맞추는 데 실패했다면?

 

경제적 자유를 위해 부동산 투자에 도전했다가 그동안 힘들게 피땀 흘려 모은 돈만 날리고 부동산 투자에 대한 마음이 꺾여버릴 것입니다. 그래서 예시2처럼 투자하는 경우에는 전세 수요를 집착적으로 조사해야만 합니다.

 

 

 

가장 좋은 방식의 갭 투자는 무엇일까?

앞서 말한 두 가지 방식의 갭투자 중 어떤 방식이 더 좋을까요? 사실 정답은 없습니다.

 

개인 성향과 상황에 따라 전세 승계를 하든지 전세를 새로 맞추든지 하면 됩니다. 다만 지방 소액 투자자들은 전반적으로 후자, 즉 전세를 새로 맞추는 방식을 선호합니다.

 

아무래도 투자금을 최소화하면 여러 채에 투자할 수 있기 때문이죠. 하지만 같은 갭투자라고 해도 자금 여유가 있는 사람은 상대적으로 위험 부담이 적은 전세 승계를 선택하는 것을 추천합니다.

지방 소액 투자라고 해서 투자금을 무조건 최소화하려는 방식은 지양하는 편이 좋습니다. 역전세(매매가가 전세가보다 낮아지는 현상)를 대비해 어느 정도 넉넉하게 전세금을 세팅할 필요가 있으며, 언제 나올지 모르는 급매를 위해 현금을 어느 정도는 보유하고 있어야 하기 때문이죠.

 

하지만 투자 초반에는 경험도, 투자금도 부족하기 때문에 무갭투자(갭이 천만 원 이하)를 지향하는 편이 좋습니다.

 

 

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