부동산 상승과 하락 사이클의 비밀

 

이번 포스팅에서는 부동산 스터디를 통하여 부동산 가격 상승과 하락 사이클의 원리에 대해서 쉽게 설명하려고 합니다.

 

부동산 투자 입문자나 시장에 대한 이해가 부족한 사람들에게 많은 도움이 되었으면 하는 바람입니다.

상승과 하락, 부동산  사이클의 원리

부동산 사이클에 대해서 알아보자

부동산에는 사이클(CYCLE)이라는 것이 있습니다. 

 

다른 자산과 마찬가지로 부동산 또한 상승기와 하락기가 있는 것이죠.

 

그리고 이 상승과 하락은 대부분 아파트의 수요와 공급에 의해 결정됩니다.

 

수요가 공급보다 많으면 가격은 상승하고, 반대로 공급이 수요보다 많으면 가격이 하락합니다. 아주 당연한 시장의 원리가 부동산 시장에도 존재하는 것이죠.

그렇다면 수요와 공급은 구체적으로 무엇에 의해 결정되는 것일까요? 

 

그것은 바로 건설사의 주택건설 사이클에 의해 결정됩니다.

 

건설사들의 주택공급 사이클이 부동산 사이클을 결정하는 것이죠. 건설사들의 주택공급 사이클은 아래와 같습니다.

① A지역 청약 경쟁률 상승
② 그 지역의 수요가 많다고 판단한 건설사들이 신규 아파트를 건축, 분양
③ 아파트 공급은 청약 경쟁률이 낮아질 때까지 계속됨
④ 결국 아파트 공급이 과잉됨. 미분양 발생
⑤ 미분양이 해소되고 신축 아파트에 대한 수요가 높아질 때까지 아파트 공급 중단
⑥ 시간이 지날수록 미분잉이 해소되고 신축 아파트에 대한 수요 상승
⑦ 1번부터 6번까지 사이클이 반복됨

 
우리나라 주택 공급은 대부분 민간 건설사에 의존하고 있습니다. 그런 이유로 아파트의 수요, 공급이 균형과 불균형의 시소를 타면서 ‘사이클’이라는 것이 형성됩니다.

 

하지만 지역마다 아파트에 대한 수요, 공급이 천차만별이기 때문에 저마다 다른 사이클을 이룹니다. (물론 금리 이슈가 발생하면 모든 지역의 주택공급, 수요가 동시에 하락하기도 하죠)

결론을 말하자면, 이 때문에 A지역의 아파트가 하락한다고 해도 B지역은 꾸준히 상승하는 특이한 장면이 펼쳐지는 것입니다.

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건설사들이 착공과 준공에 걸리는 시간

주택공급에는 얼마만큼의 시간이 걸릴까?

‘착공’이란 공사를 시작한다는 의미입니다. 그리고 ‘준공’이란 공사가 완료되었다는 뜻이죠.

 

일반적으로 건설사들은 인허가를 받고 2년 이내에 착공에 들어가야 합니다. 이 기간을 경과하면 허가가 취소되기 때문이죠. (사유가 있으면 1년 연장 신청을 할 수는 있습니다)

그리고 착공에서 준공까지는 통상적으로 2~3년이라는 시간이 걸립니다. 즉, 주택을 시장에 공급하는 기간은 3~5년 정도가 걸리는 셈이죠.

 

지금 당장에 수요가 넘치는데 착공에서 준공까지 3~5년이라는 시간이 걸리니 이 기간동안 집값이 상승하는 것은 당연한 현상입니다.

 

그리고 점점 공급이 많아지면서 주택 가격이 안정되는 것이죠. 그리고 이후 하락 또는 침체기가 다시 오게 됩니다.

하락기, 침체기가 오면 집값이 하락하기 때문에 건설사는 당분간 공급을 하지 않습니다. 왜 공급을 하지 않는 것일까요?

 

생각해보면 당연한 결론이 나옵니다. “돈이 되지 않기 때문”입니다.

 

수도권과 지방 거점도시들의 부동산 사이클 비교

수도권과 지방의 부동산 사이클은 어떤 차이가 있을까?

물론 지역마다 특수성이 작용하지만, 통상적으로 수도권은 7~8년의 상승과 2~3년의 하락 사이클을, 지방은 5~6년의 상승과 2~3년의 하락 사이클을 가지고 있습니다.

 

“상황에 따라 다른 것이지 무슨 사이클이냐”하시는 분들도 있으시겠지만 이는 여태 아파트 수요, 공급을 분석하여 얻어진 평균적인 값입니다.

 

수도권은 7~8년, 지방은 5~6년 동안 건설사들이 주택을 공급하다보면 과공급으로 인하여 2~3년의 정체기가 오는 것이죠.

사이클 기간이 다른 이유는 수도권이 지방보다 실거주 수요, 투자심리가 높기 때문입니다. 바꿔 말하자면 지방의 집값은 수도권에 비해서 수요, 공급에 따라 비교적 정직하게 움직인다는 것이죠.

 

거품이 적고 시드머니도 적게 들기 때문에 초보자가 처음 부동산 투자를 시작한다면 지방부터 하는 편이 훨씬 접근성이 좋고 분석도 편하다고 할 수 있습니다.

 

(하지만 시드머니가 충분하고 스스로 공부가 잘 되어있다고 생각한다면 수도권 투자를 하는 편이 수익률이 훨씬 좋습니다)

 

 

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