광주 부동산 투자 유망지역 완벽정리

 

광주 도시 특성과 광주 부동산 투자 전망

 

광주 인구, 전국적인 추세와 같이 하락 경향을 보인다

광주 인구는 143만 명으로 전라도에서 가장 큰 도시이자 지방 5대 광역시 중 하나다.

 

아쉽게도 최근 인구가 계속 줄고 있어 곧 142만 명 대로 진입할 예정이다.

 

광주는 단핵도시인 대구와 다르게 생활권이 곳곳에 고르게 퍼져 있는 다핵도시다. 이는 광주의 지형적 특성 때문이다.

 

광주는 생활권을 구분할 만한 산이나 큰 강이 많지 않기 때문에, 택지지구의 개발이 용이한 도시다. 이는 투자적으로 접근할 때도 참고해야 할 사항이다.

광주는 대장지역인 봉선동을 제외하고는 특별히 아주 비싼 지역은 없다. 심지어 봉선동조차도 대장 단지인 쌍용스윗닷홈, 한국아델리움 등을 제외하면 접근하기 어려운 금액대가 아니다.

 

이것은 광주의 지형적 특성으로 인한 부동산 특징이다. 고르게 자리 잡은 생활권들이 급등, 급락이 아닌 꾸준한 우상향을 보여준다. 따라서 광주는 단기간에 큰 수익을 얻기는 힘든 지역이기도 하다.

 

하지만 그만큼 역전세나 매매가 급락이 거의 발생하지 않는 지역이기 때문에 안정정인 투자가 가능하다.

최근에는 광주 남구 아래쪽으로 나주혁신도시가 조성되었다. 이로 인해 광주 일부 지역과 나주가 영향을 더욱 크게 주고받게 되었다. 특히 광주 남구 효천지구는 나주혁신도시와 수요, 공급을 공유하고 있다. 중부지방의 예를 들면 세종과 대전 유성구의 관계와 유사하다고 볼 수 있다.

대구와 마찬가지로 광주 또한 가장 아쉬운 점이 일자리다. 광주의 향토 그룹인 기아차, 금호, 삼성전자 광주사업장, 현대위아 광주사업장을 제외하면 굵직한 기업을 찾기 힘들다.

 

때문에 젊은 인구가 일자리를 찾아 수도권, 중부지방으로 많이 이동하는 추세를 보이고 있다.

그렇다면 광주 부동산은 투자 가치가 없는 것일까? 정답부터 말하자면 "아니다". 지금부터 광주 부동산 투자 유망지역 리스트를 뽑아서 그 이유에 대해서 분석해 보자.

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광주 최고의 입지 : 봉선동

 

광주 부동산 시세를 선도하는 봉선동

광주 부동산 가격을 선도하는 지역은 누가 뭐라고 해도 역시 봉선동이다.

 

문성중, 문성고, 동아여중, 동아여고 등 학업성취도가 우수한 학교들이 봉선동에 위치해 있다. 불로초등학교와 조봉초등학교 역시 학구열이 높은 학교로 유명하다.

 

지형적 특성을 보자면, 봉선로를 기준으로 남쪽은 경사가 좀 있는 편이다. 그리고 봉선로 북쪽은 평지다. 그래서 상대적으로 남쪽이 인기가 없을 것 같지만, 남쪽에 불로초등학교와 조봉초등학교가 있기 때문에 아이를 키우는 부모들의 선호도가 매우 높다. 또한 왼쪽에 봉선제일풍경채엘리트파크가 2016년식으로 이곳의 유일한 신축 단지로 주변 시세를 이끌고 있다.

봉선동의 아쉬운 점은 구축 아파트가 많다는 것이다. '재개발, 재건축 호재인 것 아니냐?' 라고 할 수도 있지만 사업성이 없다는 사실이 매우 치명적이다.

 

그럼에도 불구하고 광주의 대장지역이라는 점, 거주민들의 소득이 높아 향후 재건축, 리모델링이 진행될 가능성이 크다. 그러나 아직은 시간이 많이 필요할 것으로 보인다.

 만약 재건축 투자를 시도한다면 대지지분이 높은 금호1,2차(평균 대지지분 16평), 그리고 삼익1차(평균 대지지분 15평)를 매매하는 게 가장 좋은 선택이다.

 

학군 선호지역 : 수완지구 / 신창지구 / 운남지구

 

수완, 운남, 신창지구는 한데 모여 있다

수완지구, 신창지구, 운남지구는 서로 붙어 있기 때문에 묶어서 설명하는 편이 좋을 것 같다.

수완지구는 성덕교를 중신으로 왼쪽, 오른쪽 생활권이 구별된다. 왼쪽은 상권이, 오른쪽은 학원가가 발달되어 있다. 광주 최고 학군지는 봉선동이지만 봉선동 다음으로 학구열이 높은 곳, 아이들을 키우기 좋은 곳은 수완지구다.

 

수완지구의 대장 단지는 장신로를 기준으로 위쪽의 대형 평수들이 차지하고 있다. 원당산공원뷰와 수완호수공원뷰가 나오는 일부 단지는 어느 정도 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 수완지구 아래쪽은 현재 신가동재개발지가 이주 및 철거 단계에 있다. 여기에는 약 4,000세대에 달하는 대규모 단지가 들어설 예정이다.

수완지구 바로 오른쪽에는 신창지구가 있다. 신창지구의 아파트는 대부분 2000년대 중반 연식을 가지고 있다. 수완지구만큼은 아니지만 상권, 학원가, 학교 등이 잘 조성되어 있다. 세대수는 적지만 신창초등학교를 마주보고 있는 호반베르디움3차가 가장 거주 선호도가 높다. 그러나 가장 아쉬운 점은 여건이 된다면 수완지구로 이동하려는 실수요자들이 많다는 것이다.

운남지구는 수완지구 남쪽과 맞닿은 곳이다. 1990년대에 조성된 주공아파트 위주의 구도심이다. 수완지구와 붙어 있는 주공8단지, 5단지, 6단지는 수완지구의 인프라를 직접적으로 이용할 수 있는 위치다. 때문에 운남지구는 광주 광산구에 처음 전입을 하는 신혼부부, 서민층의 수요가 매우 높은 곳이다. 신창지구와 마찬가지로 수완지구로 이동이 많은 지역이다.

 

기아차와 공공기관이 위치한 : 상무지구 / 유촌동 / 동천동 

 

완벽한 인프라를 갖춘 상무지구

광주 서구 치평동 일대에 위치한 상무지구는 광주의 대표적인 구도심 택지지구 중 하나다.

 

택지지구로서의 역할 뿐만 아니라 광주광역시청, 법원, 상무시민공원, KBS광주방송국, 5.18기념공원, 광주천, 상무병원, 먹자골목 등 거의 모든 것을 갖춘 곳이다. 행정, 상권, 자연환경 등 훌륭한 정주 인프라를 갖춘 곳으로 거주 수요가 많다.

 

다만, 중앙 상권에는 유흥상가가 다수 혼재하고 있다. 중앙에 위치한 운천초등학교가 가장 선호도가 높은 학교다. 떄문에 운천초 인근 아파트 단지들이 가장 인기가 많다.

 

대형 평형을 찾는 사람들은 주로 김대중 컨벤션센터 왼쪽에 위치한 갤러리303을 많이 찾는다. 그리고 갤러리303 위쪽으로 광주의료원이 들어설 예정이니 관심을 가지고 지켜봐야 한다.

 

상무지구와 같은 부동산 시세 동향을 보이는 유촌, 동천

유촌동과 동천동은 상무지구 동북쪽에 위치한다. 이곳은 상무지구와 비슷한 부동산 흐름을 보인다.

 

상무지구와 같이 오른쪽에 기아차 공장을 가까이 두고 있어 기아차에 근무자 거주수요 영향을 받는다. 그리고 상무지구 내 시청과 법원 근무자의 수요도 혼재한다.

 

때문에 상무지구와 동천동, 유촌동 모두 출퇴근 시간에 차량 통행량이 많아 교통이 혼잡한 단점이 있다.

 

 

다주택자들이 많이 찾는 : 일곡동

1억 이하 물건이 많은 일곡동

일곡동은 광주 북구에서도 최북단의 택지지구로, 2000년대에 조성되기 시작했다.

 

일곡동은 청솔 단지가 많아 호불호가 갈린다. 그러나 일곡동만의 장점이 존재한다.

 

청솔 아파트는 전국에 많이 퍼져 있는 아파트 단지이며 대부분이 복도식이다. 건축 자재나 마감이 타 브랜드에 비해 아쉽다는 평가를 받는다. 그러나 소형 평수가 주를 이루고 있어 가치 상승에 한계가 있고 수요가 적어 투자 안정성이 떨어진다는 단점이 있다. 그러나 그만큼 저렴하기 때문에 투자금이 적게 들어가는 장점이 있다.

일곡동에는 살레시오중, 살레시오고, 숭일고, 고려중, 고려고 등 광주의 굵직한 학교들이 많이 위치해 있다.

 

광주 패밀리랜드는 새로운 사업자를 공모해 재개발할 계획이다.

 

그리고 일곡동 아래쪽 상권에는 은행, 병원, 상가, 학원가 등 각종 생활편의시설이 잘 조성되어 있다. 때문에 유동인구도 상당히 많다.

 

특히 일곡동에는 공시지가 1억 이하 단지가 많다. 그래서 다주택자들의 투자수요가 많은 곳이다. 전세만 잘 맞출 수 있다면 일곡동은 좋은 투자처가 될 수 있다.

 

 

 

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