익산 부동산 투자 유망지역 완전분석

 

익산은 어떤 도시인가? 익산 부동산 전망은?

익산 인구는 10년째 감소중이지만 이는 전국적인 현상이다

인구 27만 명의 소도시 익산은 전주, 군산과 함께 전라북도의 3대 도시로 꼽힌다.

 

지리적으로 충청도와 전라도를 잇는 경계에 있기 때문에 익산역에 KTX와 SRT가 정차한다는 교통적 이점이 있다.

 

이러한 익산역의 철도 인프라를 살려서 KTX익산역 복합개발을 추진 중이다. 익산역을 중심으로 주거, 상업, 산업, 업무 시설을 조성한다는 계획이다.

노후된 익산 산단을 도심형 첨단산업단지로 변화시키는 재생사업과 어우러진다면 익산은 지금에서 한 단계 도약할 가능성이 크다. 하지만, 이러한 사업들은 모두 충분한 시간과 민간 참여가 필요하기 때문에 그만큼 사업의 진행 상황을 잘 지켜봐야 한다.

현재 익산 인구는 27만 명이지만 곧 26만 명 대에 진입할 것으로 보인다.

 

이러한 현상은 출산율의 급감으로 인한 자연적 인구감소, 그리고 수도권 중심의 개발정책으로 인해 일자리가 수도권, 경기권에 편중됨으로서 청년층, 경제활동인구가 타 지역으로 이동하기 때문에 발생한다.

 

이러한 가운데 익산의 복합개발사업 호재는 익산이 가진 지리적 이점과 더불어 투자자들에게는 충분히 매력적으로 다가오는 부분이다.

 

 인구가 적은 소도시도 부동산 투자 가치가 있을까?

정답부터 말하자면 그렇다.

 

보통 부동산 투자에서 최소 인구 규모는 그 동안 10만 정도로 추산되었으나 고령 인구의 증가, 도시 선호 현상으로 인해 최근에는 보수적으로 20만 정도 인구 규모를 가지면 충분히 투자 가치가 있는 지역이라고 할 수 있다.

 

또한 인구 규모가 적은 도시들은 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)이 높고 전반적으로 아파트가 가격이 싸기 때문에 소액 투자자, 초보 투자자들에게 선호된다.

부동산은 결국 사이클이라지만 그것은 큰 흐름을 의미한다. 부동산 하락장에서도 오히려 아파트 시세가 상승하는 곳도 있다. 이러한 현상이 생기는 이유는 주택 공급에 지역별 차이가 있기 때문이다.

 

인구 100만의 대도시지만 주택 공급이 지나치게 많이 되는 도시는 아파트 시세가 오르지 않는다. 하지만 인구 20만의 소도시지만 주택 공급이 부족하고, 앞으로도 당분간 공급 계획이 없다면 아파트 가격은 상승하는 것이다.

그렇다면 익산에는 어떤 지역이 부동산 투자에 유리할까? 지금부터 한번 살펴보도록 하자.

노후도시 마동, 동산동

마동과 동산동은 노후된 만큼 재개발, 재건축 수요가 많다

마동과 동산동은 익산에서 도시 노후도가 가장 심한 지역이다. 이러한 이유로 거주 선호도가 매우 떨어지는 지역이다. 그러나 최근 마동에 익산자이그랜드파크, 익산제일풍경채센트럴파크 등이 분양을 하며 인기를 끌었다.

또한 동산동에 재개발, 재건축 단지들이 이주 및 철거 단계인 곳이 있기 때문에 마동의 입지와 동네 인식이 점점 변하고 있다. 특히 익산자이그랜드파크와 익산제일풍경채센트럴파크는 공원 일몰제로 단지와 공원을 조화롭게 구성할 예정이다. 때문에 익산 거주민들 사이에서 매우 기대가 크다.

이외에도 마동주공1차와 2차 모두 재건축을 추진 중이기 때문에 향후 마동은 새로운 모습으로 탄생할 계획이다.

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익산 최고 주거벨트 영등동, 어양동, 부송동

 

영등-어양-부송 주거벨트, 익산 부동산 가격을 선도하는 지역이다

영등동-어양동-부송동으로 이어지는 주거벨트는 익산에서 가장 선호하는 입지를 가지고 있다. 그 중에서도 영등동이 선호도가 가장 높다.

 

이 곳은 익산 최대 상권을 가지고 있으며 학원가 또한 매우 잘 조성되어 있다. 때문에 학령기 자녀를 둔 부모들이 가장 선호하는 지역이다.

 

지방은 무조건 '학군'이라는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 지방에서 학군이 중요하게 작용하는 이유는 학군이 좋은 도시들이 살기 좋은 도시이기 때문이다.

학군이 좋은 지역은 일반적으로 유해시설, 기피시설이 없는 지역이다. 취객, 유흥, 소음으로부터 안전한 지역이기 때문에 그만큼 거주 환경이 쾌적하다.

 

또한 학원가가 잘 조성되어 있다는 것은 맞벌이 부부들도 마음놓고 아이를 맡길 수 있는 곳이 있다는 의미다. 방과후에 아이들이 안전하게 머물 곳들이 있다는 것은 현대 사회에 매우 중요한 요건 중 하나다.

영등동-어양동-부송동 주거벨트에서 단 하나 아쉬운 점은 대부분의 단지들이 구축이라는 점이다. 하지만 그렇기 때문에 이 정도 입지를 가졌음에도 불구하고 가격이 매우 싸다는 장점이 있다.

 

현재 이 구역의 대장 아파트는 e편한세상어양이다. 또한 부송동에 위치한 포레나익산부송은 주상복합으로 인기를 끌고 있다.

익산은 특히나 타 지역에 비해 신축 수요가 강한 편이다. 규모가 크지는 않지만 부송동 우측으로 부송4지구 도시개발사업이 계획되어 있기 때문에 향후 이쪽으로 신축이 들어설 예정이다.

 

익산 부동산 투자, 적절한 시기는?

그렇다면 익산 부동산 투자의 적절한 타이밍은 언제일까? 모든 투자가 그렇듯이 매수 시기가 무엇보다도 중요하다.

 

주식시장에 "무릎에서 사서 어깨에서 팔아라"는 말이 있듯이 부동산도 저평가된 물건을 사서 시세가 올랐을 때 팔아야 한다.

 

아래는 부동산 정보 플랫폼 '아실'에서 제공하는 익산 부동산(아파트) 공급 예정표다.

익산 부동산(아파트) 공급 현황

앞서 말했듯, 아파트 공급이 많아지면 기존 아파트의 시세는 현상 유지를 하거나, 거품이 있는 곳의 경우 오히려 하락하는 경향을 보인다.

 

익산에는 2024년, 2025년 대규모 주택 공급이 예정되어 있다. 따라서 실거주자든, 투자자든 이 시기는 피해서 아파트를 매수하는 것이 좋다.

 

특히나 2025년에는 엄청난 양의 주택이 공급 예정이기 때문에 2025년~2026년 사이에 이전 주택가격과 전세가율을 잘 판단해서 매수를 하는 것이 좋다.

익산의 경우에는 전세가율 90% 이상인 경우에 매수를 고려하는 것이 좋다. 재밌는 점은 익산은 전반적으로 아파트 가격이 저렴하기 때문에 신축 아파트도 전세가율 90% 이상 수준에서 매매를 할 수 있는 기회가 많다는 점이다.

 

이는 투자자 입장에서는 그만큼 적은 돈으로 투자를 할 수 있기 때문에 엄청난 메리트라고 할 수 있다.

 

 

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