인구절벽 대한민국, 부동산 붕괴 가능성은?

 

인구절벽 대한민국의 현 상황

부동산 시장에서 인구는 언제나 중요한 요소 중 하나였다. 앞으로도 부동산 경기를 판가름하는 중요한 요소라는 사실에는 변함없을 것이다.

부동산 투자를 할 때 또 하나의 중요한 요소는 도시의 규모다. 도시의 규모를 평가하는 데 인구도 중요한 부분을 차지한다. 사람이 얼마나 많은지에 따라서 부동산 시장 규모도 결정되기 떄문이다.

 

단적인 예로 인구 5,000만 명 규모의 대한민국에서 사업을 하는 것과 인구 14억 명의 중국에서 사업을 하는 것은 확장성 측면에서 극명한 차이가 있다. 이처럼 부동산 시장 규모가 클수록 가격 상승의 스펙트럼이 넒어지는 것은 당연한 사실이다.

 

연도별 대한민국 합계출산율

위의 표를 보면 알 수 있듯이 2023년 대한민국 합계출산율은 0.72 명 수준이다. 인구절벽이라는 단어가 체감이 되는 순간이다. 매년 출산율 감소와 더불어 대한민국 전체 인구 수가 감소하고 있는 실정이다.

그러나 한 가지 짚고 넘어가야 할 부분이 있다. 그것은 인구가 감소한다고 해도 지역별로 편차가 있다는 사실이다. 전체 인구가 감소하고 있는 상황에서도 오히려 인구가 증가하는 지역이 있고, 반대로 급감하고 있는 도시가 있다.

단적인 예를 들어보자. 우리나라는 전체인구 중 절반이 수도권에 살고 있는 유일한 나라다. 이와 같은 수도권 과밀화 현상이 생기는 근본적 원인은 양질의 일자리가 수도권에 집중되어 있기 때문이다. 같은 이유로 천안, 아산, 청주의 인구는 계속해서 증가하고 있다. 청년인구가 일자리를 찾아서 이동하기 때문이다. 이 떄문에 양질의 일자리가 있는 지역은 오히려 인구가 증가하는 것이다.

따라서 부동산 투자를 할 때 앞으로 인구가 늘어날 지역, 또는 인구가 최소한 유지될 지역을 판가름하는 것이 무엇보다 중요하다.

 

 

그럼에도 불구하고 인구가 증가하는 지역들?

 

대한민국 인구증감지도

위의 지도는 통계청에서 발행한 대한민국 인구증감 지도다.

 

푸른색에 가까울수록 인구 감소율이 높은 지역을, 붉은색일수록 인구가 증가율이 높은 지역을 나타낸다.

 

지방 도시들 중 눈에 띄게 붉은 지역은 천안, 아산, 세종, 청주다. 이 지역들의 공통된 특징은 세계적인 미래 먹거리 산업인 반도체, 2차전지, 바이오 등 대한민국 핵심 기업들의 사업장이 모여 있다는 것이다.

이러한 지역들은 단기투자, 소액투자는 물론이고 장기적 관점에서의 부동산 투자도 긍정적으로 검토하는 것이 좋다. 이와 같이 인구가 유지되거나 증가할 것이 확실한 지방 도시를 선택해야 향후 부동산 투자에서 안정적인 흐름에 편승할 수 있다.

 

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대한민국은 정말 소멸국가인가?

연일 보도되는 인구절벽 뉴스, 출산율 급감 소식에 불안함을 느끼는 사람들이 늘어나고 있다.

 

심지어 일본에 빗대어 '잃어버린 20년'과 같은 장기 불황을 눈앞에 두고 있다고 주장하는 사람들도 있다. 하지만 사람들의 우려와는 다르게 '그런 일은 일어나지 않는다'고 말하고 싶다.

2015년을 반추해보자. 그 때도 우리나라가 일본 경제의 전철을 밟고 있다는 주장들이 많았다. 그리고 일본 경제 불황의 시발점이 부동산 거품 붕괴였듯이 대한민국도 부동산 거품이 꺼지면서 장기 불황에 접어들 것이라고 예언하는 학자들도 많았다.

 

하지만 결과를 생각해보자. 2015년의 부동산 가격은 거품이 아니었다. 오히려 2015년의 부동산 가격은 이번 상승장의 가장 저점 수준이었다.

 

심지어 서울 일부 지역의 경우 2015년 대비 최대 5배까지 상승한 아파트도 있었다. 물론 이러한 상승은 비정상적인 현상이었다. 현재는 그 거품이 꺼져서 어느 정도 하락을 했지만, 2015년의 가격으로 서울 아파트를 살 수 있는 날은 다시는 오지 않을 것이다.

 

투자의 길은 멀고도 험하다

대한민국이 일본과 같은 부동산 붕괴가 일어나지 않는다는 사실에는 또다른 이유가 있다. 그것은 '거품의 수준'을 보면 알 수 있다. 일본의 호황기인 1980년대 일본 거품경제 시절에는 '도쿄를 팔면 미국을 살 수 있다'는 말이 나올 정도로 자산시장에 엄청난 거품이 있었다. 자산시장이 수십 배, 수 백배의 거품이 생겼다면? 당연 그와 비슷한 수준의 하락이 발생하면서 붕괴되는 것은 당연한 사실이다.

하지만 대한민국의 경우를 생각해 보자. 서울 아파트가 5배 상승한 것이 일본 수준으로 거품이 형성된 것인가? 이는 일본에 비하면 귀여운 수준이다. 그리고 이러한 비정상적인 상승은 서울, 그 중에서도 일부 지역에 한정된 현상이다. 대부분의 지방 부동산 가격은 그에 한참 못미치는 수준이며 그 마저도 원상태로 회복되고 있음을 알 수 있다.

또한 대한민국 정부는 바보가 아니다. 국가의 존폐를 위협하는 인구 감소 문제를 가만히 지켜보고만 있을 리 없다. 현재의 인구 감소 현상은 일부 지역에만 양질의 일자리가 몰려 있기 때문에, 그를 따라 인구가 특정 지역으로 집중되기 때문에 발생하는 현상이다.

 

물론 해결해야 할 과제들은 많이 있다. 대한민국은 급격한 경제 발전으로 인해서 문화적 수준이 그 속도를 따라가지 못했다. 때문에 출산을 비롯한 국민 복지, 지방의 균형적인 발전이 현저히 떨어지는 나라인 것은 사실이다. 때문에 이 과제들을 해결하는 것이 무엇보다 중요하다.

사회에는 언제나 '종말론'과 같은 비관이 가득하다. 하지만 이것은 어느 시대에나 그랬다. "부동산 투자는 이제 불가능하다", "대한민국은 소멸할 것이다", "장기 불황이 시작된다"와 같은 주장을 하며 목소리를 높이는 사람들은 언제나 존재했다.

 

하지만 우리는 이것만은 반드시 기억해야 한다. 불황이든 호황이든 긍정론자는 수익을 얻지만 부정론자는 아무것도 얻지 못한다.

 

 

 

천안 부동산 입지 완전분석

 

 

입지 좋은 구축 VS 입지 안좋은 신축