깡통전세로부터 내 재산을 지키는 방법

 

 

경기가 나빠지면 언론에서 깡통전세와 관련된 기사들이 쏟아진다.

 

"깡통전세"라는 신조어가 낯선 사람들도 있을 수 있다. 그러나 주택을 구입예정이거나, 전세를 알아보는 사람들에게는 이미 익숙한 용어가 되었다.

 

지금부터 깡통전세가 무슨 뜻인지, 깡통전세로부터 자신의 재산을 지키기 위해서는 어떻게 해야 하는지 알아보자.

 

깡통전세란 무엇일까?

 

깡통전세란 말 그대로 전세가를 빼면 텅 빈 깡통이 되어버린 집을 뜻한다

2016년을 기점으로 전세가격이 높아지면서 "깡통전세"라는 신조어가 생겼다.

깡통전세란 주택 매매가격 대비 전세가가 높아 전세가를 제외하면 속이 텅 비어버린, 즉 남는 것이 없는 주택 전세를 말한다. 예를 들어 매매가격이 2억인 아파트의 전세가격이 2억인 경우 집주인은 돈 한 푼 없이 주택을 구매한 게 되어버린다.

일반적으로 아파트를 살 때 대출을 받아 구매하는 사람들이 대부분이다. 2억 5,000만 원을 주고 산 아파트 가격이 하락해 2억 원이 되어버린다면 전세가격도 함께 내린다. 집주인은 보통 전세입자의 전세금을 은행 대출을 상환하는 데 쓴다.

 

그러나 아파트 가격이 하락한다면, 이전에는 주택을 담보로 2억 원의 대출을 할 수 있었으나 이제는 1억5,000만 원밖에 대출을 할 수 없는 상황이 된다.

또는 반대상황인 경우도 있다. 매매에 대한 수요가 전세로 돌아서면서 너도나도 전세만 찾는 상황이 되면 전세 품귀현상이 생긴다. 이로 인해 전세 가격이 매매가격만큼 높아지는 경우도 있다.

세입자가 다른 곳에 가기위해 집주인에게 전세금을 돌려달라고 해도, 집주인 입장에서는 은행 대출을 받아도 세입자에게 돌려줄 돈이 턱없이 부족한 상황이 된다. 게다가 세입자 입장에선 해당 주택이 자칫 법원경매에 넘어가면 전세보증금 전액을 되찾기 힘들 수도 있다.

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근저당 선순위를 확보해야 전세금을 지킬 수 있다

깡통전세는 우리나라 주택 시장에서 흔한 현상이 되었다.

 

깡통전세가 아니고서는 전세주택을 구하기 어려운 곳도 많다. 매매가격과 전세가격의 차이가 큰 주택은 노후해서 생활이 불편한 재건축 대상 아파트이거나 교통이 불편한 낙후 지역의 주택이 대부분이다.

전세가 좋은 이유는 집값이 떨어져도 안전하게 내 재산을 보존할 수 있기 때문이었다. 그렇다면 이제 안전한 전세는 없는 것일까? 전세보증금을 날릴 위험이 없는 것. 전세를 사는 서민에게는 이것이 최대의 관심사일 수밖에 없다.

만약 전세가율이 80% 수준인 아파트가 있다고 가정하자. 전세가율이 80%면 매매가격이 5억 원일 경우 전세가격은 4억원이라는 말이다. 통상 전세가율이 이 정도 수준까지 상승하면 집주인은 해당 주택을 담보로 금융권에서 대출을 받지 못한다.

또한 추가 대출이 가능하다고 해도 근저당에서 선순위가 되기는 어렵다. 근저당은 주택등기부등본상 권리를 표시해두는 것을 말한다.

세입자는 당연히 해당 주택에 설정된 대출이 있을 때, 대출금을 갚는 조건으로 계약을 맺어야 한다. 이것을 간과하면 자칫 큰 손실이 발생할 수 있으니 반드시 알아두어야 한다.

공인중개사를 통해 전세계약을 하는 경우, 통상적으로 중개사 측이 먼저 대출여부를 확인하고 계약 조건에 금융권 대출을 갚는, 즉 근저당 말소를 집주인에게 요구하게 된다.

일단 세입자가 등기부등본상 선순위(최상위)의 지위를 확보하게 되면 집주인은 은행권에서 대출을 받기가 어렵다. 설령 집주인이 대출을 받는다고 해도 해당 근저당은 후순위로 밀리기 때문에 전세입자는 자신의 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

 

 

 

집주인이 대출 잔액을 남기겠다고 한다면?

 

깡통전세 대응법은 반드시 알아두어야 한다

집주인이 대출금의 일부를 남겨두겠다고 하는 경우도 있다.

 

예를 들어 매매가 5억 원인 아파트의 전세보증금이 4억 원인데 이 중 5천만 원 정도를 대출 잔액으로 남겨두겠다고 하는 것이다.

이런 경우 다소 위험요소가 있다. 등기부등본상 5천만 원을 대출해 준 은행이 선순위인 1순위가 되고 전세입자는 후순위로 밀리게 된다.

 

집주인이 정상적으로 대출이자나 원금 등을 갚고 있다면 문제가 되지 않지만, 원금과 이자를 제때 갚지 못하는 상태라면 법원경매로 해당 주택이 넘어갈 위험이 있다. 게다가 시세보다 낮게 낙찰될 경우, 전세보증금의 일부를 되돌려 받지 못하게 되는 문제가 발생할 수 있다.

반대로 최상위 선순위(0순위 권리)라면 집값이 떨어진 상태에서 경매에 낙찰되었다고 하더라도 전세를 사는 세입자는 최고가 낙찰자에게 대항력이 발생한다.

 

즉 낙찰자가 세입자에게 배당받지 못한 나머지 금액을 보상해주어야만 그 집을 온전히 받을 수 있다. 따라서 전세입자는 손해볼 것이 없다.

만약 집값과 담보대출 잔액 차이가 현격하다면, 예를 들어 5억 원짜리 집에 2천만 원 이하의 정도라면 크게 문제될 것은 없다.

 

 

집값이 떨어지면 전세보증금을 돌려받지 못할까?

주택가격이 떨어지면 전세금을 되돌려 받기 어려운 상황이 발생할 수 있다.

만약 전세가율이 90%가 넘는 경우라면? 이런 상태에서는 가능한 모든 상황을 짚어봐야 한다.

 

집값의 경우도 10%의 하락은 충분히 있을 수 있는 것이기 때문에 전세금 반환이 쉽지 않을 수 있다. 이때는 상황이 어떻든 먼저 집을 비우는 일은 하지 않는 것이 좋다.

"등기부에 전세권 설정을 하면 되지 않느냐?"라고 할 수도 있지만, 100% 안전하다고 할 수는 없다. 모두가 그런 것은 아니지만 일부 악덕 집주인의 경우 새로 전세입자나 월세입자를 들이고 기존 전세금을 늦게 반환하는 사례가 생각보다 많기 때문이다.

또한 은행 근저당 일부를 선순위로 남겨두는 것은 매우 위험한 행위이기 때문에 반드시 피해야 할 계약 조건이다.

수억 원이 오가는 전세계약에서 반드시 알고 있어야 할 사항이 한 가지 더 있다. 흔하지는 않지만 집주인이 세입자에게 잔금을 받는 날 바로 은행에서 대출을 받는 끔찍한 상황이다.

예를 들어 세입자는 정상적으로 전세 계약을 마쳤고, 등기부등본에는 아무런 근저당이 없었다. 그런데 잔금을 치르고 살던 어느 날 갑자기 법원경매서류가 등기우편으로 배달된 것이다. 상황을 알아보니 집주인이 잔금을 받던 당일 은행에서 2억 원의 주택담보대출을 받았던 것이다.

은행 입장에서는 해당 주택에 세입자가 없는 것을 확인했기에 대출을 해주었고, 세입자만 이러한 상황을 알지 못하는 상황이 된다. 이런 상황에서는 '누가 선순위가 될까?'가 문제가 된다.

이런 경우에는 은행이 선순위가 되고 전세입자는 후순위로 밀려 전세금을 온전히 되돌려 받기 어렵다. 은행은 근저당 등기촉탁에 의해 당일 설정되지만 전세입자는 잔금을 치르고 같은 날 전입신고와 확정일자를 주민센터에 날인 받았다고 하더라도, 그 다음날부터 권리가 인정되기 때문이다.

이런 일은 극히 드물긴 하지만 실제로 종종 발생하는 일이기 때문에 밙드시 주의해야 한다.

지금까지 깡통전세를 피하는 방법을 알아보았다. 전세는 잘 활용하면 좋은 제도이지만 자칫하면 재앙이 될 수도 있다. 따라서 부동산에 대한 기초지식을 쌓고, 깡통전세를 피하는 방법을 반드시 숙지해야 내 재산을 온전히 지킬 수 있다.

 

 

 

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