부동산 정책이 시장에 미치는 엄청난 영향

 

 

부동산 정책에는 어떤 것들이 있을까?

 

부동산 정책은 시장에 생각보다 엄청난 영향을 미친다

부동산은 사람들의 주거 복지와 연관되어 있는 만큼, 정부가 개입할 수밖에 없는 영역이다. 부동산 시장이 과열되면 정부는 부동산 시장을 안정시키기 위한 정책을 내놓고, 반대로 부동산 시장이 침체되면 시장을 활성화시키기 위한 방안을 내놓는 것이다.

일반인들의 관점에서 정부의 모든 정책들을 검토하기에는 무리가 있다. 부동산 정책도 무척이나 다양하고, 그 내용도 복잡하기 그지없다.

 

그러나 시장에 강한 파급력을 미치는 부동산 정책은 정해져 있다. 다른 자잘한 정책들을 검토할 필요 없이 투자자라면 그 굵직한 정책들을 파악하는 것으로 충분하다.

 

부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 정책은 큰 카테고리로 "규제지역의 지정과 해제", "다주택자 규제와 완화"로 나누어 볼 수 있다.

 

규제지역의 지정과 해제

 

규제지역은 조정대상지역, 투기과열지구로 나뉜다.

 

국토교통부 장관이 주거정책심의위원회를 통하여 지정할 수 있다. 조정대상으로 지정되면 주택담보대출 시 담보인정비율인 LTV가 50%, 총부채상환비율인 DTI가 50%로 제한된다.

 

다주택에 양도소득세가 중과됨과 동시에 장기보유특별공제가 배제된다. 그리고 분양권 전매시 50%로 단일세율이 적용되고, 1순위 청약 자격 강화, 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출 의무 등 각종 부동산 취득 및 처분 규제가 부과된다.

투기과열지구는 조정대상지역보다 상위 개념이다. 조정대상지역이 가지고 있는 부동산 규제를 모두 포함하며, 분양 주택 청약 시 1순위 자격 제한, 주택담보대출 시 LTV와 DTI가 40%로 제한된다. 또한 재건축 조합원은 관리처분인가부터 양도 금지 등 새로운 규제가 적용된다.

과거에 정부는 부동산 시장 안정화, 활성화를 목적으로 규제지역의 지정과 해제를 반복했다. 지난 2021년까지 이어진 부동산 상승장에서는 이 정책을 경시하는 경향을 보였다. 특히, 규제지역을 발표하면 오히려 "정부가 인정한 좋은 입지"라는 식의 이야기까지 돌았다.

 

그러나 규제지역 지정은 좋은 입지에서부터 나쁜 입지 순서로 진행되고, 반대로 해제는 나쁜 입지에서부터 좋은 입지 순으로 진행되기 때문에 규제지역으로 지정되었다고 해서 모두가 좋은 입지를 가졌다고 보기는 힘들다.

여기서 핵심은 정부가 규제지역 지정을 시작한다면 분명한 '매도 시그널'이라는 것이다. 투자의 기본은 쌀 때 사서, 비쌀 때 파는 것이다. 그러기 위해서는 공포에 매수해서 환호에 매도해야 한다.

정부가 규제지역 지정을 시작했다는 것은 시장이 과열되었다는 사실을 정부가 인지했다는 것이다. 이와 같이 규제지역이 점점 늘어나면 풍선효과로 비선호지역마저 매수세가 유입되기 시작한다. 이렇게되면 부동산 시장이 비정상적으로 왜곡되는 현상이 펼쳐지는 것이다.

 

이런 현상이 발생하면 비선호지역마저 가격이 상승하기 때문에 매수세가 들어오는 것을 보고 적당한 수익을 보고 매도하는 전략이 필요하다.

 

특히 소액으로 접근할 수 있는 지방은 규제지역지정과 해제, 그 외 정부 정책에 따라 부동산 가격에 많은 영향을 받기 때문에 정부 부동산 정책 동향을 반드시 면밀히 살펴야 한다.

 

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다주택자 규제와 완화

 

다주택자를 규제한다고 시장이 반드시 안정화되는 건 아니다

언론을 보면 다주택자를 적으로 비추는 경향이 짙다.

 

하지만 다주택자는 시장 상황에 따라 '은인'이 되기도 하고, 언론에서 보도하는 것과 같이 부동산 가격 상승을 조장하는 '적'이 되기도 한다.

다주택자는 하락장에서는 미분양을 해소하고, 팔리지않는 구축을 매수해주는 은인이 된다. 

 

그러나 상승장에서는 주택 가격을 상승시키는 투기꾼 취급을 받을 수밖에 없다. 실제로 다주택자는 대한민국 내수경기의 어마어마한 부분을 차지하는 부동산 시장을 떠받치는 역할을 한다.

 

그래서 정부는 부동산 경기가 과열될 때, 다주택자들을 먼저 규제하여 더 이상 시장에 진입하지 못하도록 막는다. 반대로 부동산 경기가 침체될 때는 다주택자들에게 힘을 실어주어 시장을 다시 활성화시키도록 유도하는 것이다.

우리나라 부동산 시장은 2022년부터 가격이 조정되기 시작했다. 지난 정부에서부터 쌓여온 규제들이 드디어 효력을 발휘하기 시작했고, 현재의 정부는 부동산 규제 완화, 혹은 폐지를 내세우고 있다.

 

모든 부동산 정책을 분석할 필요는 없지만 앞으로 점점 규제가 완화된다면 그때는 분명한 매수 기회라고 할 수 있다. 그리고 다시 규제가 강화된다면? 그 때는 분명한 매도 타이밍이라는 사실을 반드시 기억해야 한다.

 

공공주도 주택공급 사업

부동산 투자를 하고 있거나, 고려하고 있는 사람이라면 재개발, 재건축에 대해서도 알고 있을 것이다.

 

그러나 재개발, 재건축은 그 절차도 무척이나 까다롭고 복잡하다. 이러한 이유로 재개발 이야기가 나오는 시점에서부터 실제 재개발이 되기까지 최소 20년이 걸린다는 말이 있다.

 

대도시의 경우에는 아파트를 지을 수 있는 땅이 한정되어 있고, 재개발에 엄청난 시일이 걸리기 때문에 서울과 같이 인구가 몰리는 지역들은 주택 공급을 아무리 추진해도 공급이 부족한 현실이다.

 

공급이 부족하다면 부동산 가격은 계속해서 상승하기 때문에 정부 입장에서는 공급을 원활히 하기 위한 정책을 내놓을 수밖에 없다.

이로써 추진되는 사업이 '공공주도 주택공급'이다.

 

이러한 재정비 사업은 정부 주도로 이루어지기 때문에 기존의 재건축, 재개발보다 절차가 간소화되고, 그 기간도 대폭 축소되기 때문에 정부가 정비구역을 발표하기만 해도 그 구역의 빌라, 주택 가격이 적게는 1억, 많게는 수 억대로 치솟는 현상을 보이기도 한다.

 

하지만 그저 '발표'된 시점이라면 확정된 것이 아니기 때문에 구역이 해제될 가능성을 반드시 염두에 두어야 한다. 성공한다면 대박이지만, 실패한다면 엄청난 손실을 보게 되기 때문이다.

 

 

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