금리가 오르면 부동산 가격이 반드시 하락할까?

 

 

금리와 부동산 가격의 상관관계

 

경제를 전망할 때 빼놓을 수 없는 요소 중 하나는 '금리'다

 

 

금리는 쉽게 말해서 '돈의 가격'으로 이해할 수 있다.

 

금리가 5%라고 가정했을 때, 은행으로부터 1000만 원을 빌렸다고 하자. 그렇다면 1000만 원을 빌림으로써 지불해야 하는 금액은 1000만 원의 5%인 50만 원이다.

 

이처럼 금리는 쉽게 말해서 돈을 빌림으로써 지불해야 하는 '돈의 가격'이라고 할 수 있다.

금리가 낮다는 것은 돈의 값어치가 그만큼 낮다는 말이다. 반대로 금리가 높다는 것은 돈의 가치가 그만큼 높다는 것을 의미한다.

 

보통 아파트와 같은 부동산을 살 때 대출 없이 사는 경우는 드물다. 때문에 금리가 높아지면 그만큼 내가 부담해야하는 금액도 커진다.

 

단적인 예로 2억 원의 아파트를 구매하는 데 1억 원의 대출을 했다고 가정하자. 금리가 3%일 때 감당해야 하는 이자는 300만 원이다. 그러나 금리가 6%로 오른다면 이자는 600만 원으로 올라가는 것이다. 이 때문에 금리는 부동산 시장에도 엄청난 영향을 미친다.

금리가 오른다면 부동산 구매 수요가 줄어들기 때문에 부동산 가격이 내린다. 반대로 금리가 내리면 부동산 구매 수요가 많아지기 때문에 부동산 가격이 전반적으로 상승하는 것이다.

 

이처럼 금리변동에 따라서 자산 포지션을 조정하는 것은 투자에 필수적인 요소라고 할 수 있다.

미국 금리와 대한민국 금리의 연관성

2023년 3월 기준 대한민국의 기준 금리는 3.5%, 미국 금리는 5%였다. 돈의 값어치를 금리로만 따진다면 금리가 높은 미국 달러가 더욱 가치가 있는  것이다.

 

미국은 우리나라보다 경제규모가 훨씬 크고 자산가치도 높기 때문에 미국 금리가 우리나라 금리보다 높다면, 많은 사람들이 미국 국채에 투자하는 등 미국으로 자금 유출이 심각하게 발생할 수도 있다.

 

한국 기준금리, 3.5%를 유지 중이다

이러한 이유로 우리나라는 자금 유출 현상을 방지하기 위해 통상적으로 미국보다 높은 금리를 유지하거나 최소한 비슷한 수준으로 맞춰 왔다.

 

따라서 일반적으로 우리나라는 미국 금리 수준에 맞춰야 하지만, 부동산 가격 폭락, 자산 시장의 붕괴를 막기 위해서 그러지 못하는 실정이다. 여러 나라마다 경제 규모에 따라서 버틸 수 있는 금리 수준은 정해져 있다.

 

전문가들에 따르면 우리나라는 그 한계점을 3~3.5% 수준으로 보고 있다.

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금리가 상승하면 부동산 가격은 무조건 하락하는 걸까?

질문에 대한 대답은 "NO"다.

 

금리가 상승한다고 무조건 부동산 가격이 하락하는 것은 아니다. 바꿔 말하면, 금리가 하락한다고 부동산 가격이 무조건 상승하는 것도 아니라는 뜻이다.

 

실제 부동산 투자를 해보면, 금리가 상승하더라도 부동산 가격이 상승하는 경우도 있고, 금리가 하락할 때 부동산 가격도 함께 하락하는 경우를 비일비재하게 볼 수 있다. 따라서 금리변동이 부동산 가격에 무조건 영향을 미친다고 공식화 하는 우를 범해선 안된다.

금리 변동 수치를 보기에 앞서 우리는 금리를 인상하는 '이유'와 '변동속도'를 잘 살필 필요가 있다. 금리를 인상하거나 인하하는 이유는 무엇일까? 일반적으로 중앙은행의 금리 인상은 '물가 안정'을 목표로 한다.

 

때문에 경기가 과열되고 물가가 상승하면 이를 안정시키기 위해 금리를 인상하여 물가를 조절한다. 반대로 경기가 침체되고 사람들이 소비를 하지 않는다면? 중앙은행은 금리를 인하하여 사람들이 시장에서 돈을 쓸 수 있도록 유도하는 것이다.

또한 급격한 금리 변동은 시장에 부작용을 미칠 수 있다. 그래서 보통 0.25%(베이비스텝) 정도의 변화를 준다. 경기의 심한 과열이나 과한 침체가 발생했을 경우에만 0.5%(빅스텝), 0.75%(자이언트스텝)를 적용하는 것이다.

그런데 최근 미국의 금리 인상은 비정상적인 수준이다. 전쟁, 코로나 여파 등 세계적 인플레이션으로 인해 경기가 과열되지 않았음에도 금리를 인상했다는 점과 금리 0.75%(자이언트스텝)를 연속적으로 4차례나 인상한 것이다.

 

즉, 금리 인상 이유와 속도가 모두 일반적이지 않다는 말이다. 이런 비정상적 금리변동이 정상수준으로 회기할 때 반동은 경제에 강력한 영향을 미칠 수 있다.

결론을 내자면, 금리 인상 때문에 부동산 가격이 하락하는 것이 아니다. 경기가 과열되어 물가를 안정시키기 위해 금리를 인상하는 것이다. 그리고 그 과정에서 주택 공급 누적되어야만 부동산 가격도 동반하여 하락하는 것이다.

 

금리가 상승하더라도 그 지역의 주택 공급이 없다면 부동산 가격이 상승하고, 반대로 금리가 하락함에도 불구하고 주택 공급이 많다면 부동산 가격은 하락한다. 금리는 이 상승과 하락에 부어지는 기름과 같은 역할이라고 할 수 있다.

 

 

금리가 올라도 부동산 가격이 올랐던 지역이 있다?

한 가지 예를 들어보자, 미국을 따라 한국도 높은 수준의 금리를 유지하고 있음에도 부동산 가격이 상승하는 지역이 있다. 여러 지역이 있지만 경남 서부권 거점도시 진주의 예를 들어보려 한다.

 

진주 평거동 아파트 시세 변동표

 

위는 진주에서 선호지역인 '평거동'에서 거래량이 가장 많은 아파트의 시세 변동표다.

 

앞서 말했듯 우리나라는 2022년부터 기준금리를 인상하여 2024년 현재까지 3.5%포인트를 유지 중이다. 따라서 "금리 인상을 하면 부동산 가격이 내린다"는 주장에 따르면 진주 아파트 시세도 하락하는 게 맞다. 하지만 결과는? 오히려 올랐다는 사실이다.

 

이러한 현상의 이유는 아래의 표를 보면 알 수 있다.

 

진주시 주택 공급량

그래프를 보면 2020년까지 진주시에는 아파트 공급이 과열되었고, 이후로는 공급이 뚝 끊긴 것을 알 수 있다.

 

주택 수요는 꾸준히 발생하는데 공급이 없다면? 부동산 가격은 상승하는 것이다.

 

그리고 2024년에는 다시 적정수준으로 공급이 이루어지기 때문에 주택 가격이 다시 적정 수준으로 하락할 것으로 보인다.

이처럼 "금리가 오르면 부동산 가격이 무조건 내린다"는 말은 공식처럼 적용될 수 없다는 것을 알 수 있다. 하지만 앞서 말했든 금리는 '기름'의 역할을 한다.

 

만약 주택 공급이 부족한 상황에 금리까지 하락한다면, 부동산 가격이 10% 상승할 것이 20% 상승하는 상황이 생기는 것이다.

 

반대로 주택이 과공급되는 상황에 금리가 상승한다면? 부동산 가격이 10% 하락할 것이 20% 수준으로 하락할 수도 있는 것이다.

이와 같이 부동산 투자를 할 때는 여러 요소들을 복합적으로 검토해야 한다. 주택의 공급, 금리, 시장 분위기, 입지, 아파트 연식 등 부동산을 보는 안목을 하나씩 키워나간다면, 어느새 불황에도 이기는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춘 자신을 발견할 수 있을 것이다.

 

 

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