보유세, 종합부동산세 절세전략 3가지

 

 

보유세의 종류:  재산세와 종합부동산세란 무엇인가?

 

주택의 보유세는 재산세와 종합부동산세로 구분할 수 있다.

 

하지만 재산세는 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 과세표준 6,000만 원 이하는 표준세율이 0.1%이며, 가장 높은 과세표준인 5억 4,000만 원이 넘는다고 해도 표준세율은 0.4%에 불과하다.

 

즉, 재산세는 어느 가액의 주택을 보유한다 해도 부담되는 수준은 아니기 때문이다.

 

주택 취득세율표

최근에는 부동산 투자에 대한 관심이 점점 증가하면서 갭투자에 대한 관심이 급증했다.

 

갭투자는 시드머니가 많이 들어가지 않아 비교적 소액으로 투자가 가능하기 때문에 20대, 30대의 사회 초년생들도 충분히 할 수 있는 투자 방식이다.

 

하지만 갭투자로, 그것도 지방에서 성공하기 위해서는 주택을 다수 매수하는 전략을 사용하는 사람들이 많다. 하지만 그렇게 되면 다주택자가 되는 것은 필연적인 현상이다.

 

그렇다면 다주택자, 또는 다주택자가 되고 싶은 사람들이 가장 먼저 공부해야 할 절세 분야는 무엇일까?

사실 다주택자들에게 문제가 되는 것은 우리가 흔히 ‘종부세’라고 부르는 종합부동산세다. 종부세는 1주택자들은 크게 걱정할 필요가 없지만 다주택자가 목표라면 종부세에 대해 철저한 공부와 전략 수립이 필요하다. 

 

종부세를 최대한 절세하기 위해서는 어떤 전략이 필요할까? 아래를 보도록 하자.

 

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절세전략1 : 인별과세를 이용한다

다주택자의 종합부동산세 공제액은 9억 원이다. 여기서 '공제'라는 의미는 9억 이하의 범위에서는 종부세를 부과하지 않는다는 뜻이다.

 

가장 절세하는 방법은 한 사람당 최대 9억 원(시세 기준으로는 10~12억 원 수준)까지만 아파트를 사 모으는 것이다.

 

종부세는 합산과세가 아닌 인별과세(부부, 가족 합산이 아닌 개인에게 부과하는 세금)이기 때문에 같은 가구원이라 하더라도 개인이 가지고 있는 주택의 총합에 대해서만 종부세를 부과한다.

 

그래서 본인이 먼저 9억 원을 채우고, 그 후에 배우자 명의로 9억 원을 채우는 전략을 가장 많이 사용한다.

 

종합부동산세 세율표

하지만 우리는 수익 창출이 목적이므로 구매한 주택의 공시지가가 오를 걸 염두에 두고 투자해야 한다. 그래서 9억 원을 최대한 채우는 게 아니라 오를 걸 대비해서 6~7억 원 정도의 아파트를 사 모으는 편이 좋다.

만약 본인이 9억 원 한도를 최대한 채워 주택을 구입했다고 가정하자. 그런데 시간이 지나도 투자한 물건들이 9억 원을 넘지 않는다면? 이는 투자에 실패한 것이라고 봐야 한다.

그러나 부동산 투자의 특성상 자신이 최고점에서 상투잡아 아파트를 구입하였거나, 가치가 거의 없는 소멸 예정 도시의 아파트를 구입한 것이 아니라면 웬만하면 오를 것이다.

 

시간이 지날수록 화폐의 가치는 낮아지고 땅의 가치는 상승하기 때문이다. (물론 잘못한 부동산 투자는 수익을 보기까지 상당한 시간이 걸리는 것도 사실이다. 따라서 실패한 물건이라고 판단이 된다면 빠르게 정리하는 것도 좋은 전략이다)

 

 

절세전략2 : 법인이라면 재산세 기산일을 피한다

 

법인 종합부동산세 세율표

"갑자기 뜬금없이 웬 법인이냐?"라고 할 수도 있으나, 요새는 부동산 투자를 위해 법인을 개설하는 사람들이 많아졌다.

 

실제로 부동산 투자로 작은 성공을 맛본 사람들이 더 큰 투자, 더 효율적인 투자를 위한 대안을 찾다가 법인을 개설하는 것이다. 그렇다면 법인의 종부세 절세 전략은 무엇일까? 지금부터 한번 알아보자.

현재를 기준으로 계산해보자.

 

1주택자들은 기존 11억 원에서 12억 원으로 종부세 공제액이 상향되어 부담이 적어졌다. 그러나 다주택자의 경우 공제액이 9억 원이다. 법인의 경우에는 공제액이 없다.

 

다주택자는 보유한 주택의 공시지가가 9억 원이 넘는 경우, 9억 원을 초과하는 부분에 대해 각 과세표준 구간 세율에 해당하는 종부세가 부과된다.

 

반면 법인은 종부세 공제액이 없기 때문에 단 1채만 보유하더라도 종부세가 부과된다.

 

그래서 법인 투자자들은 재산세 기산일인 6월 1일 이후에 주택을 매수하여 이듬해 5월 31일 전에 매도하는 단타 투자를 선호한다.

 

이 경우 재산세 기산일을 피해 종부세가 부과되지 않기 때문이다.

 

 

절세전략3 : 주택임대사업자 부활을 기다린다

버핏의 존버 전략은 부동산에서도 통하는가??

"존버는 승리한다는 것이냐?" 하는 사람들도 있겠지만 이 전략은 보유 자산이 큰 사람일수록 많이들 취하고 있는 전략이다.

 

정부에서 세법 완화를 하지 않으면 절대 팔지 않는 것이다. 심지어 팔지 않는 기간동안 부동산의 가격은 더욱 상승할테니 상관없다는 사람들도 많다.

그동안 종부세를 회피하는 가장 좋은 방법은 주택임대사업자 등록이었다. 그러나 2020년 7.10대책으로 아파트 임대사업자의 신규등록이 불가능해졌다. 심지어 아파트가 아닌 주택을 등록하더라도 무조건 10년 동안은 팔지 못하도록 제한했다.

 

주택임대사업자가 되면 60㎡이하 소형주택에 대해서는 취득세와 재산세를 감면해주었다. 그리고 종부세는 합산 자체를 배제해줬다. 즉, 임대주택으로 등록하면 몇 채를 등록하든 종부세는 일절 해당되지 않는 것이다.

또한 양도세에서 중과세율을 배제해주고, 거주 주택을 비과세해주는 파격적인 혜택이 있었다. 다만 의무임대기간이란 게 있었고, 임대료를 5%이내로만 증액해야 하며, 계약갱신요구권과는 다르게 새로운 임차인에게도 최대 5%까지만 인상할 수 있었다. 그리고 임차인의 재개약 요구를 거절할 수 없었다.

아파트의 임대사업자 부활 여부는 아직 정부에서 논의중인 사항이다. 만약 아파트 임대사업자 제도가 이전과 같은 혜택을 준다면 취득세, 보유세, 양도세 등 주택과 관련된 세금이 전부 완화되는 것이다.

 

따라서 이런 경우에는 공시지가 1억 원 이하나 저가 주택보다는 정말 우량한 주택을 찾아 장기 보유하는 전략을 취해야 한다.

 

 

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