부동산 취득세 절세전략 완벽정리

 

부동산 취득세 절세 전략 완벽분석

 

이번 포스팅에서는 부동산 취득세를 효과적으로 절감할 수 있는 절세전략에 대해서 설명하겠습니다.

 

부동산 취득세 절세 전략① 공시지가 1억 원 이하 주택 노리기

 공시지가 1억 원 이하 주택은 매년 발표하는 주택 공시지가가 1억 원이 되지않는 저가 주택을 말합니다. 저가 주택은 몇 채를 취득하든 취득세는 1.1%죠.

 

공시지가 1억 원 이하 주택은 서민들의 주거복지와 크게 관련이 있기 때문에 정부가 함부로 건드리지 못합니다. 따라서 저가 주택에 대한 규제는 정부에 엄청난 역풍을 일으킬 수 있기에 규제의 사각지대가 된 것입니다.

 실제로 이런 사각지대를 노린 법인, 투자자들 때문에 한때 1억 원 이하 저가 주택 가격이 폭등하기도 했습니다. 이 투자 방법은 현재도 유효하지만 주의할 점이 있습니다.

 

그것은 저가 주택일수록 실수요가 잘 받쳐주는 지 파악을 철저히 해야한다는 것입니다.

 

아래에서 이 전략에 대해서 사람들이 가장 궁금해하는 내용에 대해 정리해 보았습니다.

 

현재 3주택, 4주택자(다주택자)인데 공시지가 1억 원 이하 아파트를 추가 매수해도 취득세는 여전히 1.1%인가?
→ 그렇다. 100주택을 가지고 있어도 신규 취득하는 주택 가격이 1억 원 이하라면 취득세는 1.1%다.

대구나 원주 등 지방 도시가 아니라 평택, 안성 같은 수도권도 공시지가 1억 원 이하면 취득세 중과 대상인가?
→ 그렇다. 지역에 상관없이 공시지가 1억 원 이하라면 모두 취득세 중과 제외 대상이다.

서울의 재개발지에 공시지가 1억 원 이하 주택도 취득세가 1.1%인가?
→ 아니다. 지분 쪼개기, 투기 방지를 위해 정비구역으로 지정된 재개발, 재건축 단지는 공시지가 1억 원 이하라도 취득세를 중과한다. 그러므로 취득하려는 재개발, 재건축 아파트가 정비구역으로 지정되었는지 매수 전에 반드시 확인해야 한다.

 공시지가 1억 원 이하 주택을 1채 가지고 있는데, 추가로 공시지가 1억 원 초과 주택을 매수하면 어떻게 되는가?
→ 이미 보유 중인 공시지가 1억 원 이하 주택 수는 새롭게 취득하는 주택의 취득세와는 관련이 없다. 예를 들어 공시지가 1억 원 이하 주택 4채를 보유하고 있는데 새롭게 공시지가 1억 원 이상 주택을 매수한다면? 기존에 가지고 있던 공시지가 1억 원 이하 주택은 취득 계산 시 제외된다.

매수할 때는 공시지가가 1억 원 이었는데 지금은 공시지가가 1억 원을 넘었다. 이 경우에는 새롭게 취득하는 주택에 대해 취득세 중과가 되는지?
→ 그렇다. 새로운 주택을 취득하는 시점에서 보유 중인 주택의 공시자가가 1억 원 초과라면 2주택에 해당하는 취득세를 납부해야 한다.

 

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공시지가 1억 원 이하 주택 취득시 가장 주의해야 할 점

 대부분의 지방 소액 투자자가 걱정하는 것은 바로 '공시지가가 1억 원을 초과하면 매도하기 어렵지 않겠느냐'입니다.

 

공시지가가 1억 원을 넘겼더라도 매도가 잘 되는 물건이 있는가 하면, 반대로 공시지가가 1억원을 초과하는 순간 매수세가 급격히 떨어지는 물건도 있습니다.

 이 차이는 어디서 오는 것일까요?

 

그것은 바로 '물건의 상품 가치' 그 자체에 있습니다.

 

이 상품 가치를 결정하는 것은 실수요에 달려있습니다. 때문에 실수요를 철저하게 파악해야 하는 것이죠. 그렇기에 임장할 때 가장 먼저 검토해야 할 포인트가 바로 '실수요가 받쳐주는데도 공시지가가 아직 1억 원 이하인 아파트'를 찾는 것입니다.

 

주택취득 순서에 따라 수 천 만원의 세금을 절약할 수 있다

 

부동산 취득세 절세전략② 주택 취득 순서 조정

  1주택 취득세는 주택가액에 따라 1~3%로 누구에게나 동일합니다(법인을 제외하면).

 

하지만 2주택부터는 규제지역과 비규제지역에 따라 취득세가 달라집니다. 이 때문에 주택 취득 순서가 중요합니다. 같은 물건들을 산다고 해도 취득 순서에 따라 훨씬 더 많은 세금을 낼 수도, 훨씬 덜 낼 수도 있죠.

 그렇다면 어떤 순서로 주택을 취득하는 것이 가장 효율적일까요?

 

당신이 무주택자라면 1주택은 규제지역에서 가장 좋은 물건을 매수해야 합니다. 그리고 다음 2주택은 비규제지역에서 매수하여 똑같이 1.1%의 취득세를 적용받습니다.

 

3주택부터는 공시지가 1억 원 이하 주택을 매수해야 합니다. 복잡하게 느껴질수도 있지만 실제로 실행해보면 생각보다 어렵지 않습니다.

 

아마 같은 내용을 법무사에게 물어본다 해도 똑같은 대답이 돌아올 것입니다.

 만약 세금을 고려하지 않고 무작위로 주택을 취득한다면? 흔히 가장 많이 하는 실수가 1주택을 비규제지역에서 매수하는 것입니다.

 

최초의 1주택은 본인이 가장 잘 아는, 그러면서도 저렴한 지역에 투자하는 경향이 있습니다. 그런 다음에 투자에 욕심이 생겨 규제 지역의 주택을 매수하게 되는 경우가 다반사죠.

 

똑같이 규제1, 비규제1이지만 취득세는 엄청난 차이가 있습니다. 아래의 비교를 보면 확실하게 느껴질 것입니다.

 

1주택: 규제 5억  = 취득세 550만 원 / 2주택: 비규제지역 3억 = 취득세 330만 원

1주택: 비규제 3억  = 취득세 330만 원 / 2주택: 규제 5억  = 취득세 4,400만 원

어떤가요? 같은 물건을 사더라도 순서에 따라 수천만 원의 차이가 발생하는 것입니다. 때문에 주택 취득 순서에는 항상 신중해야 합니다.

 

 

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