돈 버는 부동산 양도세 절세전략

 

 

부동산 양도세란 무엇인가?

부동산 양도세와 절세전략에 대해 알아보자

 

양도소득세란 주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도(매도)할 때 생긴 차익에 대해 내는 소득세다.

 

매매거래 후 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 직접 신고·납부해야 한다. 기한 내 납부하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있다.

이해를 돕기 위해 예시를 들어보자.

 

2023년도에 2억을 주고 산 집을 2025년도에 2억 5천만 원에 매도한다면 차익인 5천만 원에 대한 세금을 내야 한다.

 

우리나라는 부동산 세금인 취득세, 보유세에 비해 양도소득세의 규모가 굉장히 높은 나라다. 따라서 부동산 투자를 위해서는 양도소세에 대해 반드시 공부해야 한다.

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절세전략1 : 일반세율이 적용되는 최소 2년간 물건을 보유한다

아래 표는 부동산 양도소득세 단기세율을 정리한 것이다. 세율을 보면 매우 부담스러운 수준이라는 것을 알 수 있다.

 

부동산 양도소득세 단기세율표

양도소득세에 대한 이런저런 지식들이 있지만 결국 가장 중요한 것은 양도소득세 일반세율이다. 이는 크게 바뀔일이 없다.

 

어떤 아파트에 투자하든 일반세율 내에서만 움직인다면 부동산 규제 때문에 피해를 볼 일이 딱히 없다.

양도소세 일반세율이 적용되는 보유 기간은 2년이다. 그래서 개인 명의로 투자했다면 최소 2년은 보유해야 한다.

 

그런데 요즘은 계약갱신요구권 때문에 최대 4년까지 보유할 수도 있다. 따라서 향후 2년 동안이 아닌 최소 3~4년 동안 입주 물량이 없는 지역을 선정하는 것이 가장 좋다.

 

물론 이것 역시 상황에 따라 가변적으로 작용하기 때문에 절대적 공식은 아니다.

 

부동산 양도소득세 일반세율표

 

절세전략2 : 공시지가 3억 원 이하 주택을 노려라!

양도소득세 일반과세와 관련해 투자자들에게 가장 중요한 사항은 ‘지방 도시 공시지가 3억 원 이하 주택’이었다.

 

서울 수도권, 광역시, 세종시 외 지역에 소재하는 공시지가 3억 원 이하 주택은 양도소득세 중과배제였기 때문이다.

 

그래서 지방 투자자들은 대개 이 원칙을 지켜 읍면리 지역이나 지방 소도시의 공시지가 3억 원 이하 주택 갭 투자를 노리기도 했다.

하지만 윤석열 정부 이후 양도소득세 중과가 사라지는 방향으로 가고 있는 실정이다. 따라서 현재는 지방 공시지가 3억 원 이하 주택에 대한 장점이 많이 사라졌다.

 

부동산 시장이 과열될 땐 규제가 강화되고, 침체될 땐 규제가 풀리면서 아파트의 가치가 달라진다. 하지만 이럴 때 일수록 더욱 입지에 집중해야 한다.

 

임장을 수시로 다니면서 저렴한 매물을 선점하는 노력을 해야 한다. 어차피 소액이라면 지방에서 굴려서 수도권이나 지방 핵심지로 단계를 높여나가야 한다.

 

절세전략3 : 법인을 운영하여 법인세를 낸다

당신이 부동산 투자에 어느 정도 지식이 있다면 법인에 대해 관심이 많을 것이다. 지금부터 법인투자자들의 양도세에 대해서 설명하려 한다.

 

아래 표는 주택 매도 시 법인에 적용되는 법인세율이다.

 

법인 양도소득세율표

만약 법인으로 부동산 투자를 한다면 대부분 과세표준 2억 원 이하에 해당될 것이기 때문에 세율은 10%에 불과하다.

 

만약 정말 수익이 좋아 과세표준이 2억 원을 초과한다 해도 2억 원 초과분에 대한 20%이기 때문에 법인세는 개인의 양도세에 비해 세금 혜택이 크다.

 

하지만 법인의 경우 주택을 매도할 때 특별법인세 20%가 더 붙기 때문에 실질 세금은 30~40%라고 할 수 있다.

하지만 이러한 세금 혜택이 있음에도 법인 투자를 쉽게 하지 못하는 이유가 있다. 첫 번째는 취득세와 종부세 때문, 그리고 두 번째는 수고스럽기 때문이다.

법인의 취득세는 12%, 종부세는 공제액 없이 바로 2.7%가 부과된다. 때문에 초보자 수준에서는 법인의 취득세와 종부세가 부담스러워 선뜻 투자를 감행하기 어렵다.

 

또한 법인은 하나의 독립된 사업체를 운영하는 것이다. 법인 설립과 유지에 생각보다 많은 비용과 시간이 들어간다.

 

때문에 부동산 투자의 고수 중에서도 법인이 아닌 개인으로만 투자하는 사람이 많다. 이런 방식으로 투자해도 경제적 자유를 충분히 이룰 수 있다. 때문에 법인은 다양한 선택지 중 하나 정도로 고려하는 편이 좋다.

 

절세전략4 : 기본공제를 이용하라

양도소득세는 1년에 1인당 250만 원이 기본공제된다.

 

만약 2023년에 아파트 하나를 매도하면서 250만 원의 기본공제를 받았다면 1년 뒤인 2024년에도 250만 원의 기본공제를 받을 수 있다. (여기서 1년이란 당해 1월 1일부터 12월 31일까지)

그래서 다음과 같은 기본공제 활용도 가능하다. 만약 주택 2채를 매도할 계획이라면 2023년 12월 31일에 잔금, 2024년 1월 1일에 잔금을 설정하는 것이다. 이렇게 하면 2023년 12월 31일에 양도소득세 신고를 하면서 250만 원의 기본공제를 받고, 그 다음 날인 2024년 1월 1일에 양도소득세 신고를 하면서 또 250만 원의 기본공제를 받을 수 있다.

하지만 1년을 기준으로 양도소득세를 신고하는 더 중요한 이유가 있다. 양도세는 개별과세가 아니라 합산과세이기 때문이다. 아래의 예시를 보면 더 쉽게 이해할 수 있다.

 

합산과세, 개별과세 비교 예시

사례1과 사례2는 양도차익이 같은데 왜 납부한 양도소득세는 다를까? 그것은 바로 합산과세와 개별과세의 원리 때문이다.

 

양도세는 같은 해에 매도한 물건에 한해 양도차익을 모두 합한 과세표준에서 세율이 책정된다. 즉, 사례1은 2023년과 2024년에 각각 1채씩 매도했기 때문에 양도세가 개별과세된 것이다.

사례2는 2023년 한 해에 두 채를 모두 매도했기 때문에 A아파트와 B아파트의 양도차익을 합친 1억 2,000만 원에 대한 양도세가 부과된 것이다.

만약 사례2에서 양도차익이 아니라 양도손익(매도 시 손해를 본 경우)이 발생했다면? 이런 경우 역시 합산과세이기 때문에 총 양도차익이 낮아져 더 적은 양도세를 낼 수도 있다.

 

이런 식으로 어떤 물건은 언제 매도하느냐에 따라서 양도세가 달라지기 때문에 똑똑한 매도 전략에 대한 공부는 필수다.

 

 

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