부동산 투자지역 선택 전 필수 고려사항

 

부동산 투자지역을 선택할 때 필수 고려사항은 무엇일까?

 

 

도시의 규모를 결정짓는 요소 : 인구와 세대수

부동산 투자를 할 때, 투자 지역을 결정하는 데 가장 중요한 요소 중 하나는 무엇일까? 그것은 바로 도시의 규모다.

 

인구가 많은 지역은 당연히 세대수가 많다. 세대수가 많은 지역은 그만큼 주택의 수요가 많을 수밖에 없다. 때문에 인구와 세대수가 많은 지역은 신축 아파트 수요도 많기 때문에 재개발, 재건축이 비교적 활발하다.

 

반대로 말하자면 도시 규모가 작은 지역일수록 재개발, 재건축은 기대하기 힘들다. 애초에 인구에 비해 남아도는 땅이 많은데 골치아픈 재개발, 재건축을 할 필요가 없기 때문이다.

 

이때문에 지방 소도시에는 40년이 지나도 재건축 이야기는커녕 버려진 아파트가 늘어나는 것이다. 그렇다면 부동산 투자를 위한 지역을 선정하는 데 필수적으로 고려해야 할 요소는 무엇일까?

도시의 규모가 클수록 펀더멘탈(Fundamental)이 튼튼하다. 펀더멘탈이 튼튼한 지역은 예기치 못한 변수에도 흔들리지 않고 버틸 수 있는 힘이 있다.

 

수요가 많기 때문에 부동산 가격 하락기에도 지지력이 강하다. 만약 필요한 투자금이 같다면 반드시 더 큰 규모의 도시에 투자해야만 한다.

 

부동산 투자시 필수 고려사항 : 인구

투자할 도시를 선정하는 첫 번째 요소는 바로 인구다. 부동산의 가치는 거래에 의해 결정된다.

 

따라서 인구가 많다는 것은 부동산을 거래하며 그 가치를 매겨줄 사람이 많다는 뜻이다. 그렇다면 몇 명의 인구를 가진 도시를 선정해야 할까?

 

사실 정답은 없다. 그러나 비교우위는 확실하게 판단할 수 있다. 투자의 성공률을 높이기 위해서는 수많은 선택지들 중 비교우위에 있는 물건을 선택해야 한다.

일반적으로 인구수에 따라 광역시, 대도시(70만 명 이상), 중규모 도시(40~70만 명), 소규모 도시(15~40만 명), 초소규모 도시(15만 명 이하)로 나뉜다. 그리고 투자에 필요한 이동 경비(시간과 에너지 등)가 지나치게 비싸지 않아야 한다. 그러면서도 인구는 최소한 20만 명 이상인 곳으로 투자하는 것이 좋다.

예를 들어 제주도와 같은 지역은 이동 경비가 비싸다. 저가 항공을 이용한다 해도 시간, 에너지, 비용의 소모가 크기 때문에 현실적으로 임장과 투자가 쉽지 않다.

 

인구 20만 명 이하 도시는 소위 관광버스 투자(강사나 전문가들이 부동산 단톡방 등을 운영하면서 수십 명의 사람을 관광버스에 태우고 지방을 다니며 매수를 하는 행위)로 인해서 시세가 조작되기 쉽다.

 

따라서 이러한 유동성과 시세 조작에 휩쓸리지 않으면서도 최소한의 수요를 가지고 있다고 판단되는 인구 수는 최소 20만 명 이상이다.

인구수가 20만 명 이상인 지방 도시는 아래의 표와 같다.

 

도시 규모별 인구 수

위의 표를 보면 도시 규모별로 27개의 지역이 있다. 물론 27개 지역의 부동산 상황을 모두 파악하며 투자하는 것은 쉽지 않다.

 

하지만 잊어선 안 된다. 부동산 투자가 쉬운 것이었으면 우리나라 사람들 모두가 부자가 되었을 것이다. 자신이 거주하는 지역에서 접근성이 좋으면서도 인구 규모가 충분한 지역을 선정한다.

 

현재는 전국적으로 인구가 감소하고 있는 추세지만 그 중에서도 인구 규모가 유지 중이거나 늘어나는 지역도 있다. 특히 기업유치가 활발한 지역일수록 그렇다. 특히 젊은 인구가 많을수록, 경제활동 인구가 많을수록 좋다.

 

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부동산 투자시 필수 고려사항 : 세대수 추이

앞으로 지방 인구의 양극화는 더욱 심화될 것이다

인구 다음으로 중요한 것은 세대수 추이다.

 

주택의 수요는 인구보다 세대수와 직접적으로 연결된다. 4인가족이든 1인 가구든 아파트 한 채에 거주하는 사실은 동일하기 때문이다.

 

즉, 1세대당 1채의 집이 필요하다. 따라서 투자 지역을 선정할 때는 인구뿐만 아니라 세대수 추이도 함께 살펴봐야 한다.

세대수는 당연히 증가하는 것이 좋다. 주택 수요가 늘어나고 있다는 뜻이기 때문이다. 만약 인구가 줄어들고 있는 지역이라도 세대수가 증가하고 있다면 당분간은 괜찮다는 의미다.

 

지방 소액 투자는 단기, 중기 투자 수익을 노리고 하는 것이기 때문에 최소 2년에서 최대 4년 사이에 오를지 내릴지를 판단하면 된다.

 

이런 이유로 투자 지역을 선정할 때 세대수가 줄어들지 않고 유지되는 곳을 골라야 한다. 매수를 하고 2~4년 후에도 계속 세대수가 줄어들 지역이라면 주택 수요가 감소하는 곳이기 때문에 주의해야 한다.

 

 

부동산 투자시 참고사항 : 지역별 소득 수준

사실 소득 수준은 직접적인 요소는 아니다. 하지만 소득 수준도 일정 부분 부동산 가격에 영향을 미친다.

 

예를 들어 성남시의 2기 신도시 판교를 생각해보자. 판교의 계획 인구는 9만 명이었으나 실제로는 10만 명 정도가 거주하고 있다.

 

판교에서 창출되는 연간 총매출은 110조 원 수준이다. 이는 인천과 부산의 총매출을 뛰어넘은 수준이다.

즉, 도시의 크기, 인구 규모와 상관없이 어떤 기업이 입주했는지, 그리고 그 기업 종사자들의 소득 수준이 어떤지에 따라 거주민들의 구매력이 결정된다.

 

그러나 소득 수준은 어디까지나 보조적인 지표로 참고하자. 인구와 세대수처럼 부동산 수요와 직접적인 관계가 있는 것은 아니기 때문이다.

해당 지역의 직장인 연봉은 부동산 플랫폼 ‘호갱노노’에 들어가면 알 수 있다. 도시별로, 도시 내에서도 구와 동 단위로 직장인 소득수준을 손쉽게 파악할 수 있으니 참고하도록 하자.

 

 

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