"앞으로 집 사기 더 힘들어진다" 부동산 시장에 드리운 그림자

 

이제는 돈 있는 사람만 집을 살 수 있는 시대다 ⓒYNA

최근 정부는 부동산 시장 안정화와 가계부채 관리를 목적으로 주택담보대출(이하 주담대) 규제를 한층 더 강화하고 나섰다.

 

이는 실수요자들에게 큰 부담이 될 수밖에 없는 결정으로, 당장 집을 사고자 하는 이들에게 ‘내 집 마련의 꿈’은 점점 더 멀어지고 있다.

 

과연 이번 주담대 규제가 우리에게 무엇을 의미하며, 어떤 결과를 초래하게 될까?

 

주담대 규제, 무엇이 달라졌나?

정부는 최근 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 관련 규제를 강화했다.

 

주택 가격이 상승하고 가계부채가 급증하면서 대출 한도를 줄이고 심사를 엄격히 하도록 지침을 내린 것이다.

기존에는 주택 가격의 일정 비율(70%)까지 대출이 가능했지만, 고가 주택이나 다주택자의 경우 그 비율이 크게 축소되었다. 특히 투기지역이나 조정대상지역에서는 대출이 더 엄격해졌다.

모든 금융권에서 개인의 소득 대비 원리금 상환 비율이 일정 기준(예40%)을 넘지 않도록 제한하고 있다. 소득이 적거나 부채가 많은 사람은 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다.

또한 대출 심사에서 소득 증빙이 까다로워지고, 상환 계획을 더 꼼꼼하게 따지게 되었다. 금융권은 이제 ‘빌려줄 수 있는 사람에게만 돈을 빌려준다’는 원칙을 더욱 강화하고 있다.

 

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방공제 필수 적용, 대폭 줄어든 대출 한도

방공제가 필수적으로 적용되면서, 집을 사는 데 필요한 돈이 대폭 늘었다

 

"방공제"는 주택담보대출 시 임차인의 최우선변제소액보증금을 공제하는 제도다.

 

이는 대출자가 채무를 이행하지 못해 담보 주택이 경매로 넘어갈 경우, 해당 주택의 임차인이 법적으로 보호받는 최우선변제금을 우선적으로 변제받을 수 있도록 하기 위한 조치다.

 

따라서 금융기관은 대출 한도를 산정할 때 이러한 금액을 미리 공제하여 대출금액을 결정한다.

 

그러나 이전에는 생애최초 디딤돌의 경우 이러한 방공제가 적용되지 않았지만, 이제부터 방공제가 필수적으로 적용된다(수도권 한정).

예를 들어, 서울에서 5억 원짜리 아파트를 구입하려는 생애최초 주택구입자의 경우, 기존에는 담보인정비율(LTV) 80%를 적용받아 최대 4억 원까지 디딤돌대출을 받을 수 있었다.

 

그러나 방공제를 적용하면, 서울 지역의 최우선변제소액보증금인 5,500만 원을 공제한 후 대출 한도가 산정되므로, 실제로 받을 수 있는 대출금액은 3억 4,500만 원으로  대폭 줄어드는 것이다.

 

 

사라진 내 집 마련의 꿈, 실수요자의 한숨

양극화는 더욱 극명하게 심화되고 있다

이 같은 규제는 이론적으로 가계부채를 줄이고 부동산 투기를 억제할 수 있다.

 

그러나 문제는 실수요자들이다. 정부의 규제가 투기 세력보다는 오히려 내 집 마련을 꿈꾸는 중산층과 서민층에게 더 큰 타격을 주고 있다는 점이다.

직장인, 자영업자처럼 소득이 일정하지만 한계가 있는 사람들은 대출을 줄이는 대신 더 많은 자본을 마련해야 한다. 이로 인해 집을 사기 위해 필요한 자기 자본 비율이 크게 늘었다.

 

또한 생애 첫 주택을 구매하려는 신혼부부나 청년층은 종잣돈 마련이 어려운 상황에서 대출 규제가 큰 걸림돌로 작용한다. 결국 부모의 지원 없이는 ‘영끌’조차 불가능해졌다.

 

주택담보대출 규제는 가계부채를 줄이겠다는 취지에서 시작됐지만, 그 부담이 실수요자에게 집중되고 있다.

 

이제 집을 사려면 더 많은 자기 자본금이 필요한 시대가 도래했다. 하지만 이러한 규제가 단순히 내 집 마련의 꿈을 가로막는 벽이 되어서는 안 된다.

정부는 실수요자 보호를 위한 대책을 마련하고, 균형 잡힌 정책을 통해 부동산 시장 안정과 서민의 내 집 마련이라는 두 마리 토끼를 잡아야 한다.

 

주택은 단순한 투자 수단이 아닌 안정된 삶의 터전이다. 그 터전을 마련할 기회가 모든 이들에게 공평하게 주어져야 한다.

 

 

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