커피 한 잔 가격으로 부동산 투자를? '리츠'의 모든 것

 

미쳐버린 부동산 가격, 서민은 투자 기회도 없는가

'부동산'이라고 하면 발품을 팔아야 하는 번거로운 절차 만큼이나 '비싸다'는 생각이 먼저 든다.

 

실제로 집을 사고 싶어도, 부동산 투자를 하고 싶어도 '억' 소리가 난다. 갭 투자도 소액투자이긴 하지만, 괜찮은 입지는 최소 몇 천만원은 들어가는 게 현실이다.

최근 몇 년간 주택 가격이 급등했다. 여기엔 여러 이유가 있겠지만, 주택 시장으로 자금이 몰린 것이 한몫했다. 1%대의 초저금리와 맞물려 시중에 풀린 유동자금이 1,100조 원에 다다랐다. 이것이 고스란히 주택 시장으로 몰린 것이다. 현재는 고금리로 인해 다시 회복세로 접어들었으나, 상승 이전의 가격으로 돌아가는 일은 없을 것 같다.

이런 흐름이라면 앞으로도 부동산 가격은 더 오르고, 부동산 투자는 그만큼 더 어려워지는 것은 자명한 사실이다. 종잣돈이 부족한 일반인들이 좀더 적은 돈으로 쉽게 부동산 투자를 할 수 있는 방법은 없을까?

 

부동산 초소액투자,'리츠'는 무엇일까?

 

부동산 회사들은 상대적으로 가치가 높고 안정적인 임대차 구조를 지닌 부동산을 증권이나 주식 형태로 쪼개서 더 많은 사람이 살 수 있게끔 하는 데 오랜 시간 공을 들여 왔다. 그 결과가 바로 부동산 펀드나 리츠와 같은 간접투자 상품이다.

물론 아직 부동산 펀드나 리츠 상품 수가 적고, 저변이 얕다는 지적도 있다. 안정적인 수익을 내려면 일단 부동산 규모가 커야 하지만, 이런 대형 부동산의 수가 한정되어 있기 때문이다.

 

그러나 이러한 간접투자 상품들이 건물주가 되지 못하는 사람들에게 새로운 부동산 투자 기회의 장을 열어준 것은 분명한 사실이다.

그렇다면 지금부터 단돈 5천원으로도 부동산 소액투자가 가능한 '리츠'에 대해서 알아보자.

 

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커피 한 잔 가격으로 건물 수익을? 부동산 리츠란?

리츠는 "Real Estate Investment Trusts"의 약자다.

 

부동산 투자 회사가 소액 투자자들의 자금을 모아 부동산을 구매한 다음, 그 부동산에서 발생하는 수익을 다시 투자자들에게 되돌려주는 것을 말한다. 부동산 지분을 여러 개로 쪼개 일종의 주식처럼 판매하는 간접투자 상품이다.

공모 리츠는 종잣돈이 부족한 사람들 사이에서 꾸준히 주목받는 상품이다. 2019년부터 주식 시장에 그야말로 '공모 리츠' 열풍이 불었다. 4분기에 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠의 청약 경쟁률이 각각 63대 1, 317대 1 수준을 기록했다.

0%대 초저금리와 경기둔화 우려로 부동산, 배당주의 인기가 높아진 여파도 있었지만, 정부가 주택 시장 안정화를 목적으로 주택 시장 규제를 강화하고 리츠 시장에 법인세 감면, 상장 심사 완화 등 혜택을 부여한 것도 한몫했다.

 

커피 한 잔 가격으로 호텔 소득을 배당받을 수도 있다

부동산을 주식처럼 만들어 증권 거래소에서 사고팔 수 있게 한 리츠는 보통 사모형으로 기관투자자들에게만 기회가 열렸었다. 그러나 공모 리츠는 일반 투자자들을 공개 모집하기 때문에 누구나 살 수 있다.

 

공모 리츠의청약 역시 일반 주식과 마찬가지로 증권사 계좌를 만들고, 청약 기간 내에 청약증거금을 걸면, 청약 경쟁률에 따라 배분을 받을 수 있는 형식이다. 예를 들어, A주식 청약 경쟁률이 10대 1인 경우, 청약증거금을 1억 원 넣으면 배정받는 주식은 10분의 1인 1,000만 원 어치라고 생각하면 된다.

단독 건물주가 되는 것은 아니지만, 이렇게 여럿이서 돈을 모아 리츠에 투자하면 많은 사람들이 그 건물의 간접 소유자로서 임대수익을 배당받을 수 있다. 향후에 매입가보다 비싼 값에 건물을 되팔면 시세 차익도 받을 수 있다. 리츠 주식의 가격이 올라도 마찬가지다.

 

그러나 한 가지 주의할 점이 있다. 공모 리츠의 경우에는 주식 시장에 상장되는 만큼, 부동산 시장보다는 변동성이 크다는 것이다.

리츠의 가장 큰 장점은 누구나 적은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있다는 것이다. 보통 리츠의 공모가는 최소 5,000원이다. '커피 한 잔' 마실 돈이면 충분하다. 수익률도 웬만한 고배당주보다 높다. 부동산 투자 회사법에 따르면 일반적인 리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 주주들에게 배당해야 한다. 이 때문에 리츠의 평균 수익률이 높은 것이다.

 

고배당주보다 높은 수익률? 최근 리츠시장 동향

리츠 투자는 더이상 고액 자산가들의 전유물이 아니다

금융감독원 공시시스템에 따르면 2020년 상반기 국내 주식 시장에 상장된 리츠 7개(이리츠코크렙, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 롯데리츠, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠)의 연 배당률은 3~10%대였다.

 

이는 1%대 예금이자, 2~3%대 적금이자를 감안하면 같은 기간 투자했을 때 수익률이 훨씬 높다. 1억 원을 투자했을 때, 10% 배당을 받았다면 배당금으로만 1,000만 원의 수익을 낸 것이다.

꾸준한 배당수익 덕분에 주가가 방어되고, 부동산 가격이 상승해 나중에 편입된 부동산을 시세 차익을 남기고 팔면 그 차익도 배당에 포함된다.

이러한 기세를 타고 2020년에는 총 6개의 공모리츠가 상장되었다. 2001년 리츠가 도입된 이래 20년 만에 가장 많은 리츠가 상장했다. 편입 자산의 포트폴리오도 다양해졌다. 우량한 국내 상업 부동산, 호텔에만 투자했던 기존 리츠와는 달리, 해외 부동산이나 국내 주유소, 국내 임대주택, 물류센터 등을 기초 자산으로 편입해 운용하기도 한다.

이와 같이 리츠 시장이 활성화되면서 최근에는 리츠 ETF(상장지수펀드)도 등장했다. 수익률 만큼이나 리츠 펀드의 인기도 높다. 이처럼 부동산 초소액투자가 가능해지고, 일반인들에게 진입장벽이 개방됨으로써  고액 자산가들의 전유물로만 여겼던 부동산 투자의 폭이 점점 넓어지고 있다.

 

 

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