부동산 투자에 인프라는 어떤 영향을 미칠까?

 

 

인프라는 무엇일까?

인프라는 인프라스트럭처(infrastructure)에서 파생된 단어로, '사회기반시설'이라는 의미다.

 

하지만 실제로는 편의시설을 포함하는 의미로 많이 쓰인다. 그리고 인프라가 좋은 곳은 '정주여건'이 좋은 곳이라고 할 수 있다.

정주여건이 좋은 곳은 그 곳에 계속 살고 싶게끔 만드는 요소가 많다는 뜻이다. 단적인 예로 서울, 그 중에서도 '강남'이 있다.

 

강남은 우리나라에서 최고의 입지다. 그리고 그 사실은 앞으로도 변하지 않을 것이다.

 

강남이 우리나라에서 가장 입지가 좋은 이유는 그 만큼 정주여건이 좋기 때문이다. 무수히 많은 기업들, 발달한 상권, 한강이 보이는 조망, 코앞에 있는 지하철 등 없는 게 없다.

하지만 누구나 정주여건이 좋다고 생각하는 곳은 이미 너무 비싸다. 그렇다면 투자자의 입장에서 눈여겨 봐야 할 인프라는 어떤 것들이 있을까?

 

 

일자리, 풍부한 전세 수요

인프라는 부동산 가치에 어떤 영향을 미칠까?

직주근접, 말 그대로 일자리와 직장이 가까운 것을 의미한다. 요즘은 정주여건을 말할 때 일자리를 빼고 말할 수 없다. 일자리 하나만으로 그 아파트에서 계속 생활할 이유가 충분할 수도 있다.

 

부동산 투자자라면 투자할 아파트 단지를 선정할 때 주변에 일자리가 얼마나 있는지, 출퇴근 길이 얼마나 편리한지에 대해서는 당연히 고민을 해야 한다.

예를 하나 들어보자.

 

대구 달서구 성서지구 인근 공단은 대구 최대 일자리 지역 중 하나다. 성서산업단지, 유통단지, 자동차 부품단지 등이 공단 내 자리잡고 있다.

 

그리고 성서산업단지 위쪽의 신당동, 이곡동, 용산동 일대를 소위 '성서지구'라고 부른다. 통상적으로 '공단' 근처라고 하면 '공기가 좋지 않다', '아이 키우기 좋은 환경이 아니다', '노동자를 위한 유흥상권 때문에 주거의 질이 떨어진다'와 같이 부정적인 의견이 많다. 그리고 이것은 일정 부분 사실이기도 하다.

하지만 투자적 관점에서 공단 근처를 반드시 주목해야 하는 이유가 있다. 그것은 바로 끊임없는 '전세수요'다.

 

부동산 소액투자는 반드시 전세수요가 뒷받침되어야만 한다. 이런 관점에서 공단과 같은 일자리 주변 지역은 비교적 안전하게 소액 투자를 할 수 있다는 장점이 있다.

 

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교통, 일자리와 주거공간을 잇는 다리

지하철은 생각보다 많은 거주 수요를 만든다

해당 지역의 일자리 여건을 파악했다면 그 다음은 교통이다. 교통에는 지하철, 버스, 택시, 도로 등 모든 종류의 이동수단이 포함된다.

 

지하철이 없는 지방에서는 결국 자차로 출퇴근을 할 수밖에 없지만 광역시, 대도시 정도의 규모라면 지하철이나 경전철도 있을 수 있다. 그리고 만약 지하철 노선이 있는 지역이라면 그 주변 아파트를 주목해야 한다.

대도시의 출퇴근 풍경을 보면 알 것이다. 자가용으로 출퇴근을 할 수는 있지만 교통체증이 너무 심하다. 하지만 지하철에는 교통체증이 없다. 또한 자차로는 1시간이 소요되는 거리를 10분 만에 출퇴근이 가능해진다. 때문에 역 근처 아파트는 다른 지역에 비해 수요가 풍부하다.

지하철, 경전철 다음으로 고려해야 할 것은 버스와 도로교통이다. 투자 고려 중인 단지 주변에 버스노선이 제대로 갖추어져 이는지, 차량 진입이 용이한지, 주변에 IC가 있는지 등을 반드시 확인해야 한다.

 

 

상권과 학군

부동산 투자의 핵심요소 상권과 학군

학군에 대해서는 다른 글에서 상세히 썼으니 이번 글에서는 상권에 대해서 자세히 설명하려 한다.

 

일반적으로 상가에는 생활형 상가, 문화시설형 상가, 생존형 상가가 있다.

  (1) 생존형 상가

'생존형 상가'는 최소한의 실거주 가치가 보존되는 상가다. 병원, 의원, 한의원, 약국, 최근에는 방과후 아이들을 돌봐줄 수 있는 태권도장과 같은 곳도 포함한다.

 

주변에 대학병원과 같은 곳은 없더라도 병원, 의원은 필수다. 주변에 병원 하나 없다면 그 아파트는 투자용으로서는 메리트가 없다.

  (2) 생활형 상가

'생활형 상가'는 아파트 단지 인근에 위치해 입주민들이 자주 이용하는 상가를 말한다. 각종 외식류, 시그니처 프랜차이즈 상가, 종합상가와 같은 곳을 포함한다.

'외식류'는 단순히 끼니를 해결하는 것을 넘어 스시, 한우, 양식 등 식문화의 퀄리티까지 높여주는 곳을 의미한다.

 

'시그니처 프랜차이즈'는 우리가 흔히 말하는 스세권(스타벅스), 맥세권(맥도날드) 등과 같은 대형 프렌차이즈를 의미한다.

 

이런 시그니처 프랜차이즈는 아무 곳에나 입점하지 않는다. 프랜차이즈 본사의 입점 심사가 매우 까다롭다. 상권 분석팀이 따로 있을 정도다. 따라서 수요가 확실한 곳에만 입점한다. 따라서 주변에 시그니처 프랜차이즈 상가가 단 1개라도 있다면 실거주 수요는 크게 의심하지 않아도 된다.

 

실거주 수요가 많다는 것은 곧 전세 수요 또한 많다는 의미다. 게다가 매도 시에도 힘들이지 않고 팔 수 있다.

'종합상가'는 이마트, 코스트코, 롯데마트와 같이 한 상가 안에서 거의 모든 재화를 구매할 수 있는 곳을 말한다.

 

보통 종합 상가 안에는 던킨도넛, 스타벅스와 같은 시그니처 프랜차이즈도 함께 입점한다. 따라서 종합상가는 생활형 상가 중 최고봉이라고 할 수 있다.

 

  (3) 문화시설형 상가

문화시설형 상가는 말 그대로 운동과 취미류를 말한다. 필라테스, 클라이밍, 스쿼시 등이 있다. 하지만 이 중에서도 발레, 골프, 펜싱 등이 있는지 주목해야 한다.

 

이런 스포츠는 웬만한 소득 수준으로는 감당할 수 없는 취미이기 때문이다. 단적인 예로 천안시 서북구 신불당에는 충남에서 유일한 펜싱클럽이 있다. 그리고 이 곳은 충남에서 가장 최상의 입지이기도 하다.

 

 

자연환경, 만고불변의 인프라

 

자연환경도 인프라로서 부동산 가치에 영향을 미친다

앞에서 설명한 모든 인프라는 사람이 만든 것이다. 하지만 자연환경은? 사람의 힘으로 할 수 없다. 아파트의 가치를 올리자고 아파트 단지 앞에 한강을 만들 수 있는가? 불가능한 일이다.

자연환경의 대표적 예로는 바다, 산, 강, 공원 등이 있다. 이 중 공원은 사람이 만들 수 있으나 나머지는 그렇지 않다.

 

아파트 단지 주변에 있는 산은 경우에 따라 장점도, 단점도 될 수 있다. 산이 장점이 되기 위해서는 아파트 단지와 적절한 거리가 있어야 한다. 너무 가까우면 음지가 되어 아파트의 가치를 해친다.

바다와 강은 단지 주변에 있다는 사실 만으로 엄청난 인프라 효과가 있다. 단적인 예로 '한강뷰'를 떠올리면 될 것이다. 서울에서는 베란다에서 물이 보이느냐 아니냐에 따라 아파트 가격이 수억씩 차이나기도 한다.

 

 

부동산 투자 시 인프라의 우선순위는?

지금까지 다양한 인프라들을 살펴보았다. 그렇다면 투자를 할 때, 이들 중 가장 먼저 챙겨야하는 것들은 무엇일까?

가장 최우선으로 챙겨야 하는 인프라는 단연코 일자리와 학군, 상권이다. 다른 요소들 역시 중요하지만 일자리, 학군, 상권은 실거주 가치의 핵심 요소다.

 

수도권이라면 교통까지 필수로 보아야 하겠지만 지방에는 아파트 가격에 교통의 영향은 미미한 편이다. 때문에 지방이든 수도권이든 일자리, 학군, 상권은 부동산 투자 전 반드시 점검해야 할 필수요소다.

 

 

 

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