인구절벽, 부동산 투자에 학군 영향은 줄어들까?

 

 

부동산 투자에서 학군 불패의 위상은 어떻게 될까?

학군은 부동산 투자에서 상당히 중요하다.

 

전국의 대장 아파트, 상급지는 대부분 학군을 위주로 형성되어 있다. 하지만 앞으로도 학군이 부동산 투자에 중요한 요소가 될까?

 

인구절벽으로 국가의 존속 위기라는 이야기까지 나오는 판국인데 앞으로 학군과 부동산의 미래는 어떻게 될까?

학령인구 급감, 초고령사회 대한민국

통계청이 발표한 자료에 따르면 2014년에 중고등학생(13~18세) 학생 수 는 362만 명이었다.

 

그리고 내년인 2024년도에는 275만 명으로 줄어들 예정이고, 10년 뒤인 2034년에는? 184만 명으로 줄어든다.

 

20년 만에 중고등학생 인구가 반토막이 났다.

2023년 기준 대한민국의 합계출산율은 세계 최저다. 초고령 사회 진입 속도는 일본을 추월한 지 오래다.

 

10년 전에는 우리가 일본을 걱정했었다. 하지만 저명한 학자들이 대한민국 소멸을 예측하고 있고, 이코노미스트와 같은 경제 언론에서 30년 뒤 한국은 베트남보다 가난한 나라가 될 것이라고 예측한다.

그렇다면 우리나라 부동산의 미래는 어떻게 될까? 학군지에서 노인복지가 좋은 곳으로 바뀌게 될까?

 

이것을 판단하기 위해서는 학군지의 부동산 가격이 비싼 이유에 대해서 먼저 알아야 할 필요가 있다.

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학군지 아파트가 비싼 이유

 

학생들이 감소해도 학군은 불패인가?

우리나라에는 3대 학군이 있다. 서울의 대치동, 목동, 그리고 대구 수성구다.

 

이것은 내가 뇌피셜로 정한 것이 아니라 전국에서 서울대와 의대를 많이 보내는 학교, 학군 순으로 정리한 통계들을 보면 알 수 있다.

 

소위 말하는 SKY대학교, 의대를 가기 위해서는 중학교부터 잘 선택해야 한다. 대학 입시는 사실상 중학교부터 시작이기 때문이다.

좋은 대학교를 가기 위해선 좋은 고등학교를, 좋은 고등학교를 가기 위해서는 좋은 중학교를 가야 한다. 그리고 그런 학교들은 학교 분위기부터 다르다.

실제로 임장을 다녀보면 알 수 있다. 나는 보통 임장을 다니면 상급지에서 하급지로 다니는 편이다. 따라서 상급지와 하급지의 풍경은 꽤나 다르다.

 

지방의 하급지에 위치한 학교는 학생들이 오토바이를 한켠에 세워두고 길거리에서 담배를 피우고 있어도 제재하는 어른 한 명 없다. 거기선 그것이 아주 당연한 일상의 풍경이다.

반대로 상급지에서는 그런 장면을 비교적 보기 힘들다. 상급지의 학생들은 전반적으로 반듯한 인상이 강하고 공부에 관심이 있는 아이들이 많다. 그리고 주변 상가에는 학원과 음식점 정도만 있을 뿐 술집과 같은 유해시설들은 찾아보기 힘들다.

학부모의 입장에서 경제력이 갖춰졌다면 어떤 곳에서 아이를 양육하고 싶을까? 당연히 후자일 것이다. 때문에 우리나라의 양극화는 더욱 심해진다.

 

비싼 유명 학군지에서 길러진 아이들이 명문대학교를 진학하고, 다시 그들 자녀를 똑같은 유명 학군지에서 명문대학교를 보낸다. 이런 순환이 계속해서 반복된다.

 

그렇게 학군지는 더욱 살기 좋은 곳으로, 더욱 비싼 곳이 된다. 학군지는 곧 돈이 있는 사람들이 모여사는 곳이 된다.

여러분이 주식을 해 본 적이 있다면 알 것이다. 동학개미들이 푼돈을 들고 들어온다고 주가 상승이 일어나지 않는다. 하지만 기관에서 그 주식을 매입하기 시작한다면? 확실한 주가 상승이 일어난다.

 

부동산도 마찬가지다. 가난한 사람이 살 수 있는 동네는 돈이 되지 않는다. 경제적으로 여유가 있는 사람들이 살고 싶은 곳이 돈이 된다. 때문에 수도권 불패, 학군 불패라는 이야기가 계속해서 나오는 것이다.

 

앞으로도 학군지가 중요할까?

앞으로도 학군이 중요하냐고? 답은 YES다

일부 전문가들에 따르면 학군지의 위상이 앞으로 10년 정도밖에 남지 않았다고 한다. 소위 "아이가 없는데 학군이 무슨 소용이냐"는 주장이다.

 

하지만 정말 그럴까? 아이들이 줄어들면 학군이 무너질까?

단도직입적으로 말하자면 향후 10~20년 간은 그럴 일 없다. 출산율이 줄어들어도 상위권 대학에 대한 선호도는 여전히 굳건할 것이다.

 

대한민국의 학군 문화가 무너지는 날은 수십 년 뒤 국가 존속이 불가능하다고 판단해 이민자를 대거 들여오는 시점이다. 아마 그 때 쯤이 되면 독일처럼 대학 평준화를 할 지도 모른다.

 

하지만 국민 정서상 그런 일은 일어나지 않을 것이다. 따라서 학군은 부동산 투자에서 영원히 불패의 요소로 남을 수밖에 없다. 물론 약소 학군은 무너질 것이다.

 

학생이 없는데 어떻게 유지되겠는가? 하지만 특정 지역에서는 학군의 가치가 더 공고해 질 것이다.

요즘 학군지는 맞벌이 부부들에게도 거의 필수적인 선택이다. 아이는 부모가 퇴근할 때까지 학원가라는 하나의 '마을'에서 돌고 돌며 시간을 보낸다. 따라서 학원과 상권은 연계된다.

 

영어 학원이 끝나고 음악 학원을 가기 전까지 시간을 보낼 카페, 부모가 오기 전까지 자습할 독서실. 이렇게 학원가가 발전할수록 주변의 상권까지 함께 성장한다. 따라서 부모들 입장에서 아이를 키우기 좋은 곳에서 거주하려는 기조는 더욱 강해질 것이다.

따라서 유명 학군지는 앞으로도 그 위상을 유지하거나 더욱 강화될 것이다. 그리고 반대로 지방의 약소 학원가는 소멸할지도 모른다.

 

따라서 당신이 부동산 투자자라면 이러한 학군지 아파트에 투자하는 것이 좋다. 학군지는 앞에서 기술한 이유에서라도 실거주 수요가 끊이지 않기 때문이다.

사회 분위기를 보면 아무래도 저출산 기조는 앞으로 더욱 심화될 것 같다. 제대로 된 인구 정책과 사람들의 인식변화가 이루어진다고 해도 회복세는 더딜 것이다. 그렇다해도 인구적 측면에서 앞으로 조금이나마 좋은 소식이 생기길 바란다.

 

 

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