전세가율이 부동산 투자의 핵심인 이유

 

전세가율이 중요한 이유

전세가율이 부동산 투자의 핵심이라고?

 

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 뜻한다. 전세가 비율은 부동산 투자 가성비와 직접적으로 연결된다.

 

예를 들어 A아파트 가격이 1억이고 전세 가격이 7천만 원이라면 전세가 비율은 70%, B아파트 매매가가 1억에 전세가가 5천만 원이라면 전세가 비율이 50%다.

 

따라서 A아파트가 B아파트에 비해 투자금이 2천만 원 덜 들어가기 때문에 투자 가성비가 훨씬 좋다고 할 수 있다.

 

이와 같이 전세가 비율에 따라 필요한 투자금의 액수가 달라지기 때문에 투자 전 철저히 조사해야 한다.

 

전세가율이 높은 아파트는 무조건 투자가치가 있을까?

확실히 전세가율 분석은 투자할 아파트를 선정할 때 가장 많은 영향을 미친다.

 

투자 물건을 고를 때 전세가 비율은 가장 중요한 요소 중 하나다.

 

하지만  '호갱노노'나 '아실'에서 전세가율이 높은 아파트들을 둘러보면 매매가 보다 전세가가 오히려 더 높은 경우들을 흔히 볼 수 있다.

 

이런 물건들은 투자 가치가 좋은 걸까? 정답을 말하자면 '아니다'.

이것은 '전세가율'과 '입지'의 함정이다. 어느 지역이든 입지가 좋을수록 전세가가 낮다.

 

반대로 말하자면 입지가 떨어질수록 전세가 비율이 높은 경우가 많다는 뜻이다.

왜 이런 결과가 나오는 것일까? 일반적으로 입지가 좋으면 전세 수요가 많을 것이고, 전세 수요가 많으면 전세가율이 높아야 한다.

 

하지만 실제는 그 반대다. 이러한 결과가 나오는 이유는 입지가 좋을수록 실수요에 가수요가 더해지기 때문이다.

 

쉽게 말하자면 실거주를 원하는 사람들도 있지만 투자자들도 같이 몰려들기 때문에 매매가가 높아진다. 이 때문에 매매가와 전세가의 차이가 커지는 것이다.

그러나 입지를 분석하고, 여러 지역들은 조사하다보면 이런 공식들이 적용되지 않는 아파트들이 있다. 부동산 투자자들은 이런 물건들을 포착해 투자해야만 한다.

 

(또한 금리 이슈 등으로 일정 시기에 전국의 부동산 가격이 동시 상승하는 시기가 있다. 이런 시기들을 놓치지 않도록 평소에 경제소식에도 많은 관심을 기울여야 한다.)

 

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손품? 발품? 전세수요를 파악하는 방법

임장의 핵심은 현장의 생생한 상황을 파악하는 것이다

 

일반적으로 전세가율은 호갱노노, 아실, 네이버부동산 등에서 쉽게 파악할 수 있다.

 

호갱노노와 아실은 '전세가율'을 클릭하면 손 쉽게 볼 수 있지만 이들은 이미 거래된 데이터에 기반하기 때문에 현재의 가격을 실시간으로 반영하지 못한다는 단점이 있다.

 

현재 나와 있는 매물의 전세가율을 파악하는 가장 좋은 방법은 '네이버 부동산'에서 직접 매물을 검색하는 것이다. 그리고 전세가에서 매매가를 나누면 전세가율을 쉽게 구할 수 있다.

휴대폰, 노트북으로 열심히 '손품'을 팔아서 전세가 비율을 파악했다면 실실적인 '전세 수요'가 어떤지도 확인해야 한다.

 

물론 전세가 비율을 조사하다 보면 전세 수요 또한 어느 정도 예측할 수는 있다. 전세가 비율이 높고 해당 아파트에 전세 매물이 몇 개 없다면 전세 수요가 매우 높다고 짐작할 수 있다.

 

또한 '아실'에 접속해서 상단의 [가격분석]을 클릭하고 [매매/전세 가격변동]에서 원하는 지역을 입력하면 그 지역의 전세 수요를 전반적으로 파악할 수 있다.

하지만 데이터와 실제 현장의 상황은 정반대인 경우도 있다. 때문에 인터넷상으로 조사를 했다면, 직접 현장조사를 해야 한다.

 

현장 조사를 하는 가장 좋은 방법은 부동산에 전화를 하는 것이다. 네이버부동산을 보면 해당 아파트를 매물로 놓은 부동산의 연락처를 알 수 있다. 거기에 전화를 해면 된다.

전세 수요 파악을 위해서는 투자자, 전세 임차인의 2가지 역할로 조사를 하는 게 좋다. 먼저, 부동산에 전화를 해서 해당 아파트에 투자를 하려는데 요즘 전세 상황이 어떤지 물어본다.

 

그리고 전세로 거주를 하려는데 전세 현황이 어떤지를 물어본다. 이렇게 몇 군데만 전화를 하면 대략적인 전세 수요를 파악할 수 있다. 그리고 투자자 역할로 부동산에 전화를 했을 때, 급매로 나온 물건이 있는지 반드시 물어보는 것도 잊어선 안 된다.

이렇게 전화 상으로 조사를 진행해도 큰 무리는 없지만 역시 가장 좋은 방법은 직접 현장에 임장을 가는 것이다.

 

부동산 입장에서도 투자자들을 많이 반기기 때문에 직접 방문시 자신의 상황을 상세히 오픈하는 것도 좋다. 적극적인 부동산 업자의 경우에는 투자자의 조건을 들어보고 친절하게 컨설팅을 해주는 경우도 많기 때문이다.

 

잊지말자! "전세가율의 가장 큰 함정"

투자를 위해 전세가 비율을 조사할 때 가장 명심해야 할 것이 있다.

 

실제 임장을 해보면 알겠지만 지방의 허름한 구축 아파트, 즉 그 누구도 사고 싶지 않은 아파트일수록 전세가 비율이 높다.

 

그 이유는 조금만 생각해보면 알 것이다. 그 아파트에 살기는 살아야 하는데 내 돈을 넣어 사고 싶은 아파트는 아니기 때문이다. 그래서 매매가를 뛰어 넘는 전세가를 지불하고도 임차인으로 들어오는 것이다.

일반적으로 HUG전세보증보험은 KB시세를 기준으로 한다. 전세가가 주택가보다 낮아야만 보증이 가능하다. 매매가와 전세가가 같거나, 전세가가 매매가보다 높다면 임차인 보증보험이 불가능할 수도 있다.

 

이런 리스크에도 불구하고 매매가보다 높은 전세가를 지불한다면 그 만큼 그 아파트의 가치가 떨어진다는 말이다. 이 때문에 전세가율을 조사하기 전후로 반드시 입지를 조사해야하고, 실제 수요를 철저하게 파악해야만 한다.

 

 

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