수도권도 마찬가지이지만, 지방 부동산 투자시 상권보다 훨씬 중요한 게 있다. 그것은 바로 '학군'이다.
우리나라의 대표적인 학군은 서울의 대치동, 목동, 중계동이다. 그리고 경기도에서는 평촌, 분당, 일산. 인천에서는 송도를 꼽을 수 있다.
지방 5대 광역시에도 유명한 학군이 있다.
대구 수성구의 범어동, 만촌동(범4만3). 광주 남구의 봉선동. 대전 서구 둔산동. 부산 해운대구, 동래구. 울산 옥동이다.
하지만 이렇게 전국적으로 유명한 학군지는 너무 비싸기 때문에 투자금이 많이 들어간다. 소액 투자자라면 메이저 학군 이외에도 입지의 옥석을 가려 투자할 수 있다.
그 전에 우선 '학군'이란 무엇인가에 대한 정의부터 하고 넘어가야 한다. 아래를 보자.
'학군'이란 무엇인가?
'학군'이란 무엇일까?
아이 교육에 관심이 있는 사람이라면 '학군=중학교'라고 이야기 할 것이다. 중학교가 곧 대입의 시작점이기 때문이다.
소위 대한민국에서 말하는 '엘리트코스'는 학군이 좋은 명문 중학교에 들어가 외국어고등학교, 과학고등학교와 같은 특성화 고등학교를 졸업한 뒤 SKY라 불리는 명문대학교에 입학하는 것이다.
하지만 부동산 투자의 입장에서의 학군은 조금 다르다. 특히나 소액 투자자, 갭투자자의 경우에는 학군을 다른 방식으로 분류해야 한다. 아래를 보자.
< 부동산 투자 시 학군을 판단하는 기준 >
1. 아파트 주변에 초등학교나 중학교가 있는가?
2. 단지 주변에 학원이 얼마나 있는가?
3. 프랜차이즈 학원은 얼마나 있는가?
4. 중학교 학업성취도가 좋은가?
[Step. 1] 아파트 주변에 초등학교나 중학교가 있는가?
주변에 학교가 있다는 것은 부동산 입지 판단에 무조건 플러스 요소다. 특히나 신혼부부, 아이가 있는 가정이라면 거주지를 선택할 때 당연히 이런 요소들을 고려할 것이다.
거주지와 학교의 거리는 아이들의 안전과도 직결된다. 때문에 초품아, 중품아는 그렇지 않은 단지에 비해 실수요층이 탄탄하다. 수요층이 탄탄하다면 다른 단지에 비해 가격 방어도 잘 된다. 투자를 할 경우에는 전세 구하기도 쉽다.
하지만 부동산 투자를 하다보면 알 것이다. 아파트의 가격이 오를 때는 초등학교, 중학교를 끼고있는 아파트만 오르는 게 아니라 그 인근의 아파트의 가격이 함께 상승한다.
따라서 아파트와 학교 간 접근성을 개괄적으로 파악했다면 빠르게 다음 분석으로 넘어가야 한다.
[step.2] 아파트 주변에 학원이 얼마나 있는가?
이것은 호갱노노의 [학원가] 메뉴에서 확인할 수 있다. 색상별로 학원가가 많은 지역을 직관적으로 알아볼 수 있기 때문에 굉장히 편리하다.
위 사진은 대구광역시 수성구의 학원가의 현황이다. 수성구청역을 중심으로 범어4동에 압도적으로 많은 학원들이 몰려있음을 알 수 있다.
수성구 범어동 학군은 SKY 진학률이 높기로 유명한 학군이다. 거기에 걸맞게 주변에 비해 학원가가 압도적으로 많은 것을 알 수 있다.
그렇다면 이 쯤 되면 궁금한 사실이 있다. 학원가의 존재가 중요하다는 건 알겠는데 그 규모는 얼마나 되어야 할까? 과연 몇 개의 학원이 있어야 괜찮은 학군이라고 할 수 있을까? 아쉽게도 여기에는 절대적인 기준이라는 게 존재하지 않는다.
때문에 판단은 개인의 몫이다. 공식적인 기준은 아니지만 일반적으로 최소 20개 이상의 학원이 위치한 지역은 학군이 괜찮은 지역이라고 판단하기도 한다.
하지만 이 때 주의할 점이 있다. 학원가는 빌라촌이나 다가구 지역이 아닌 아파트 단지 인근에 있어야 한다는 것이다.
[step.3] 프랜차이즈 학원은 얼마나 있는가?
대성학원, 종합입시학원, 해커스어학원, 정상어학원, 아발론, SLP, 청담어학원 등 프랜차이즈 학원들은 특수성을 띤다.
만약 당신이 투자를 생각중인 아파트 근처에 이런 학원들이 있다면 매우 좋은 조건이라고 할 수 있다. 이러한 프랜차이즈 학원은 부모들의 학구열, 소득 수준이 받쳐주는 곳에만 생기기 때문이다.
호갱노노에서 대구광역시 수성구 학원가 비용을 검색해보자. 범어4동의 학원비는 시간당 1.2만원 수준인 걸 알 수 있다.
뿐만 아니라 주변 지역의 학원비 소비 수준까지 알 수 있다. 이것으로 주변 단지 부모들의 학구열을 어느 정도 파악할 수 있다.
[step.4] 중학교 학업성취도가 어떤 수준인가?
중학교 학업성취도는 2017년도까지만 발표되었었다. 하지만 해당 학교의 학교 수준을 가늠할 때 참고하기 좋다.
일반적으로 입시는 중학교를 기점으로 시작된다. 그렇기 때문에 학군을 가리는 데 어떤 중학교에 배정받는지가 매우 중요하다.
이것은 아실 사이트의 [해당 아파트] > [학군 정보] 에서 학교별 학업성취도와 특목고 진학 현황을 확인할 수 있다.
또한 아실의 [학군] 탭을 클릭한 뒤 원하는 지역을 입력하면 그 지역의 종합학업자료를 볼 수 있다. '종합학업자료'는 학업성취도와 특목고 진학의 종합 수치다.
일반적으로 아이가 초등학교 고학년이 되면 부모들은 아이를 좋은 중학교에 보내기 위해 이사를 고민한다.
따라서 당신이 투자를 생각하는 아파트가 학업성취도와 특목고 진학률이 높은 중학교로 배정되는 곳이라면? 전세 수요는 물론이고 매수 수요까지 꾸준한 곳일 것이다.
이처럼 학군은 부동산 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나다.
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