울산 부동산 투자 유망지역 완전분석

 

 

울산은 어떤 도시인가? 울산 아파트 전망은?

울산 인구는 많이 감소했으나 투자 메리트는 여전하다

울산은 대한민국 제3의 항구 도시로, 면적이 광역시 중에서 가장 크지만 인구는 가장 적은 지역이다. 현재 인구는 110만 명으로 인구 감소 속도가 전국에서 가장 가파르다.

 

이 때문에 울산은 투자해선 안 될 도시처럼 느껴진다. 하지만 울산은 현대자동차, 현대제출, 현대중공업과 같은 현대그룹은 물론 S-OIL, 롯데캐미칼, LG화학, 금호석유화학, 한화솔루션, SK이노베이션, 바스프 등 국내외 대기업들이 자리 잡고 있는 제조업의 산지다.

다만 도시가 중공업, 조선업, 석유화학 등의 경기에 영향을 많이 받기 때문에 해당 산업이 어려울 땐 울산 아파트 가격도 수요, 공급에 관계없이 어려워지는 모습을 보이기도 한다.

 

인구의 급격한 감소로 울산의 미래를 어둡게 보는 사람이 많지만 일자리로 보나 인구로 보나 깊은 저력을 가진 도시라는 사실엔 변함없다. 따라서 울산 아파트는 충분한 투자 가치가 있다.

 

가장 중요한 것은 아파트의 입지와 매매시기다. 울산에서 입지가 좋다고 평가되는 지역은 어디가 있을까? 그리고 충분한 부동산 투자 가치를 지닌 지역은 어디일까? 지금부터 한번 상세히 분석해 보려 한다.

울산 최고의 입지 : 옥동, 신정동

옥동은 울산 최고의 학군, 학원가를 가지고 있다

옥동, 신정동은 울산에서 최고의 입지를 자랑한다. 특히 옥동은 울산 최고이자 최대의 학원가, 학군을 가지고 있다. 신정동의 문수로아이파크1,2차는 이런 학군지 수혜를 직접적으로 받고 있다.

옥동은 지도상으로 산과 가깝고 아파트단지들도 많지 않으며 경사가 있어 도저히 1급지라고 하기는 힘들어 보인다. 그러나 직접 임장을 해보면 엄청난 학원가가 들어서 있는 것을 알 수 있다.

 

골목 사이사이에도 크고 작은 학원들이 빼곡해 대구 수성구의 범어동을 떠올리게 한다. 또한 법원, 검찰청 등이 있어 크지는 않지만 법조타운도 형성되어 있다.

남쪽은 신정동과 울산대공원을 공유하기 때문에 자연환경 측면서도 좋다. 특히 가운데 있는 군부대 이전이 확정되었는데, 향후 신축 아파트와 도서관이 들어설 것이라는 전망이 있다. 이것이 실현된다면 옥동 앞으로 더더욱 좋은 입지를 확고히 할 예정이다.

 

신정동에는 울산 아파트 중 가장 비싼 단지들이 다수 있다

신정동은 옥동의 우측에 붙어 있는 지역이다. 신정동에는 현재 울산에서 최고의 시세를 형성하고 있는 대장급 아파트들이 다수 소재해 있다.

 

문수로아이파크1,2단지, 문수로 아이파크2차 1,2단지가 대장아파트에 해당한다. 1차는 20년 차, 2차는 10년 차 임에도 웬만한 신축보다 선호도가 높다.

 

2023년 입주한 문수로대공원에일린의뜰도 비슷한 시세를 형성하고 있다.  아이파크 서북쪽 구축 단지들은 모두 재건축 이슈가 있다. 하지만 실현되기까지는 아직 시간이 필요할 것으로 보인다.

롯데인벤스가, 올림푸스골든 등의 아파트는 전문직, 고소득자들이 모여 사는 곳으로 유명하다.

 

신정동은 아래의 울산대공원 인프라를 직접적으로 누릴 수 있고, 왼쪽으로는 옥동초등학교, 남산초등학교, 학성중학교, 울산서여중학교, 선정고등학교, 학성고등학교 등 학군 측면에서도 매우 우수한 지역이다.

핵심 상업지구 : 삼산동

삼산동은 울산 핵심 상업지구다

삼산동은 신축 대단지 아파트도, 랜드마크도, 주상복합도, 명문 학원가도 없지만 현대백화점, 롯데백화점, 롯데호텔, 고속버스터미널, 시외버스터미널, 농수산물도매시장, 이마트 등 핵심 상권들이 대거 밀집한 울산의 핵심 지역 중 하나다.

삼산동 위쪽 아파트 단지들은 태화강, 강변 산책로 등을 직접 이용할 수 있다는 장점이 있다. 그리고 아래쪽 아파트 단지들은 중심 상권과 가깝다는 장점이 있다.

 

가장 아쉬운 점은 대부분의 아파트가 1990년대식 구축이라는 점이다. 하지만 입지가 워낙 좋기 때문에 향후 1:1재건축이나 리모델링 등을 기대해볼 수 있다.

 

도시 재건사업이 진행중인 : 야음동

야음동은 재개발, 재건축이 진행중이다

야음동은 울산 남구에서도 가장 남동쪽에 위치해 있는 양질의 주거벨트다.

 

예전에는 1990년대식 구축 단지들이 주로 자리 잡고 있었으나 재건축, 재개발이 어느 정도 진행되어 신축, 준신축이 다수 들어서 있다.

 

기존의 대장 아파트는 울산대현더샵이었으나 더샵번영센트로, 번영로하늘채센트럴파크가 새로 입주하면서 대장 아파트의 판도가 바뀔 것으로 보인다. 신선여자고등학교, 대현고등학교 등 학군 측면에서도 우수한 면모를 보이고 있다.

여천천 인근 단지들이 수요와 선호도가 가장 높다. 전세 수요도 가장 많다. 야음동 오른편에 공공지원 민간임대촉진지구, 야음지구단위계획구역 등이 계획돼 있기 때문에 앞으로 입지 향상도 기대할 수 있다.

 

울산 최대 일자리 지역 중 하나인 미포국가산단도 인접해 있어 직주근접 측면에서도 좋은 지역이다.

 

북구 대장입지 : 송정지구

송정지구는 북구의 최고 입지를 자랑한다

송정지구는 울산 북구에서 가장 선호되는 지역이다.

 

위쪽에는 신축 브랜드 아파트들이, 아래쪽에는 구축과 준신축 아파트들이 혼합되어 있는 모습을 보인다. 위쪽의 신축 아파트들은 2019년식이며, 반도유보라아이비파크 맞은편에 주요 상권과 학원가가 위치해 있다.

아래쪽의 대우, 동아, 청구 아파트 등은 울산공항으로 인해 중저층으로 지어졌지만, 최근 송정지구가 중고층으로 지어진 사례를 토대로 앞으로 재건축을 기대해 볼 수 있다.

송정지구는 주변에 현대자동차, 울산공항, 중소 산단 등 일자리가 충분하고 울산 북구청, 시티병원, 롯데마트, 코스트코 등 정주 인프라가 훌륭하기 때문에 앞으로도 북구에서 대장 입지를 견고히 지킬 것으로 보인다.

북구 주거벨트 : 매곡동, 천곡동

북구 소액투자 선호지역, 매곡동과 천곡동

매곡동, 천곡동은 울산의 최북단에 위치한 지역이다. 이 지역은 지방 소액투자를 이야기할 때 빼놓을 수 없는 곳이다.

 

인근에 매곡일반산단, 중산일반산단, 문산일반산단, 석계일반산단, 외동일반산단, 모화일반산단, 달천농공단지 등 소규모의 산단이 많이 위치해 있다. 또한 아래쪽으로 현대자동차, 울산공항 등 굵직한 일자리들이 인접해 있다.

매곡동은 매곡중학교, 달천동은 상안중학교가 가장 학업성취도가 높은 학교로 꼽힌다. 두 지역 모두 학령기 아이들이 많이 있으며, 가족 단위의 정주 인프라가 잘 조성되어 있다. 앞서 말했듯, 거주 수요가 많고 다른 지역에 비해 매매가와 전세가의 갭이 적기 때문에 소액투자를 하기 유리한 지역이다.

울산대학교 영향권 : 무거동

무거동은 남구의 소액투자 선호지역이다

무거동에는 울산대학교가 있기 때문에 그와 관련된 상권과 생활권이 형성되어 있다. 남쪽으로는 옥동저수지, 울산체육공원, 문수월드컵경기장이, 북쪽은 태화강, 수변 산책로 등 자연, 문화적 인프라가 훌륭하다.

문수중학교, 무거중학교, 무거고등학교, 옥현중학교, 성광여자고등학교, 우신고등학교 등 학업성취도 상위권 학교들이 다수 소재해 있다. 생활권은 3개 구역으로 나눌 수 있다. 1구역은 옥현주공 인근, 2구역은 문수산더샵 인근, 3구역은 무거위브자이 인근이다. 3개 생활권 모두 정주 인프라가 훌륭하기 때문에 우열을 가리기는 힘들다.

울산 아파트 소액투자 선호지역은 앞서 말했듯 북구의 매천동과 천곡동, 그리고 남구는 무거동이다. 무거동에서 소액투자로 가장 인기가 있는 아파트는 옥현주공 1~3단지다.

 

 

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