충주 부동산 입지 완전분석

 

충주 아파트 투자 전망? 충주는 어떤 도시일까?

 

충주 인구, 2018년 21만 명을 돌파했다가 현재까지 꾸준히 하락 중이다

충주시의 면적은 서울의 1.6배에 달한다. 충청도의 '충'자는 '충주'에서 따온 것이다. 그만큼 지금껏 충청도의 중심도시 역할을 해왔다.

 

충주시의 인구는 2018년 21만 명을 돌파했으나 2019년에 최고점을 찍은 뒤 현재까지 서서히 감소 중이다. 2023년 현재 충주시의 인구는 20만 7,000명 수준이다.

인구는 서서히 줄어들고 있지만 그렇다고 해서 부동산 투자 가치가 없는 것은 결코 아니다. 충주는 현재 '서충주신도시 사업'과 '호암지구 개발'로 제2의 도약을 준비하고 있다.

현재 충주에서 가장 주목을 받는 지역은 중앙탑면과 대소원면 일원에 걸쳐있는 '서충주신도시'다. 하지만 인프라가 언제 제대로 갖추어질지 확실치 않다.

 

그리고 아직도 갭이 높게 형성되어 있다. 갭이 크다는 것은 전세가율 또한 낮기 때문에 투자금이 많이 들어간다. 게다가 수익이 확실할 정도로 각광받는 지역은 아니기 때문에 투자 리스크도 크다. 따라서 부동산 투자적 관점에서는 서충주신도시를 제외한 다른 지역들을 살펴봐야 한다.

그렇다면 서충주신도시를 제외하고 충주에는 어떤 도시들이 있을까? 그리고 부동산 투자를 하기에 알맞은 지역은 어디일까? 충주 아파트 시세를 선도하는 아파트단지는 무엇일까? 지금부터 알아보도록 하자.

 

충주 대장지역, 호암지구

 

충주 아파트 시세를 선도하는 호암지구

호암지구는 충주 시내 아래쪽 외곽지역이었던 호암동 빈 땅을 신규 택지로 개발한 곳이다.

 

2019년도부터 입주를 하기 시작한 신축 아파트와 기존 구축 아파트들이 혼재한다. 호암지구에서도 대장 아파트는 '호암힐데스하임'이다. 하지만 주변 신축 아파트들과 시세 차이가 크게 나지는 않기 때문에 확실한 대장이라고 칭하기는 조금 무리가 있다.

호암지구는 학교를 중심으로 아파트 단지들이 형성되어 있다. 초, 중, 고등학교 모두 한 곳에 몰려있기 때문에 자녀 통학이 편리하다. 때문에 실거주 수요도 많고 거주 만족도도 높은 지역이다.

 

호암지구는 서충주신도시와는 다르게 구도심과 인접하고 있기 때문에 인프라를 공유할 수 있다. 그리고 북서쪽에 호암지를 접하고 있기 때문에 자연환경적 조건까지 두루 갖춘 곳이다.

실거주적 관점에서는 공업단지보다는 주변 경관이 좋고 인프라가 잘 갖춰진 곳이 선호될 수밖에 없다. 따라서 호암지구와 같은 구도심 인근 신규 택지지구에 전세 수요가 많이 몰리는 건 당연한 현상이다.

 

이렇게 전세수요가 많다는 것은 투자 가성비로 연결된다. 전세가격이 올라가면 갭이 그만큼 작아지기 때문에 투자자 입장에서도 훨씬 적은 돈이 들어가고, 전세수요도 받쳐주기 때문에 비교적 안정적인 투자를 할 수 있다.

위와 같은 이유로 호암지구의 투자가치는 충분하다고 볼 수 있다. 실거주자 입장에서도 호암지구를 선택하는 것은 탁월한 선택이다. 모든 것을 두루 갖추고 있기 때문에 호암지구가 충주 아파트 시세를 선도하고 있다. 서충주신도시가 완전한 모습을 갖춘다고 하더라도 호암지구를 찾는 수요는 유지될 전망이다.

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충주 최대 택지지구,  연수지구

 

충주에서 가장 많은 인구가 거주하는 연수지구

연수지구는 2000년대 중반 '신연수택지개발사업'에 의해 조성된 곳이다. 현재 충주에서 가장 많은 아파트가 위치한 곳이다. 따라서 가장 많은 인구가 사는 곳이기도 하다.

연수지구의 오른쪽에 위치한 세영리첼1,2단지가 다른 단지들에 비해 연식이 좋다. 그래서 신축을 선호하는 사람들에게 인기가 많다.

 

힐스테이트, 리슈빌은 2007년식이지만 판상형의 정남향 아파트인 데다가, 대형평수가 많기 때문에 세영리첼 못지 않게 수요가 많다.

 

그리고 그 아래에 위치한 하나1,2차는 90년대에 지은 구축 단지이지만 그만큼 값이 싸기 때문에 거래량이 많은 편이다. 부동산 가격 상승기가 오면 일반적으로 신축이 가장 먼저 오르기 때문에 하나1,2차는 주변 아파트들에 비해 시세가 조금 늦게 상승할 것이다.

리슈빌 앞쪽, 세영리첼1단지 왼쪽에 연수지구 최대의 상권과 학원가가 형성되어 있다. 실거주 수요가 많은 지역이기 때문에 이 인프라는 향후에도 유지될 전망이다.

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터미널 인근 구축단지, 칠금동

 

터미널을 갖춘 구도심, 칠금동

여느 지방도시가 그렇듯이 구도심의 상권은 버스터미널을 중심으로 형성되었다. 그리고 충주도 마찬가지다. 버스터미널이 있는 칠금동을 중심으로 구도심 상권이 발전했었다.

 

현재도 칠금동에는 충주공용버스터미널, 롯데마트, 올리브영과 각종 프랜차이즈 상권과 학원가가 있다. 버스터미널을 아파트 단지들이 둘러싸고 있는 모습이다.

칠금동의 대장 아파트는 터미널 아래쪽에 있는 충주푸르지오다. 2014년식으로 신축 아파트라고는 할 수 없지만, 칠금동에서는 가장 연식이 좋은 축에 들기 때문에 가장 선호도가 높은 아파트다.

 

부영1,2차는 복도식 아파트이지만 주된 상권들을 끼고 있는 데다가 가격이 싸기 때문에 나름의 수요를 가지고 있다. 하지만 현재는 가격이 지나치게 상승했기 때문에 전세가격과 갭이 줄어들기까지 당분간 관망을 하는 편이 좋다.

 

부영1,2차를 제외한 나머지 아파트들은 모두 계단식이니 실거주, 투자시에 참고해야 한다.

구축단지도 입지가 좋고 가격이 합리적이면 그만틈 거주 만족도가 굉장히 높다. 게다가 가격이 신축에 비해 싸고 갭도 적기 때문에 소액투자를 할 때에는 구축 아파트를 먼저 눈여겨 보는 게 좋다. 

 

[구축 + 상권 + 학교 + 일자리 + 높은 전세가율] 이 조건을 모두 갖추었다면? 투자를 하지 않을 이유가 없다.

 

 

 

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